“易居“联姻”阿里背后 天猫好房的“布棋之道””

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中新经纬客端9月23日电(薛宇飞)近日，房地产公司“三道红线”的监管新规备受关注，外界对债务水平较高的房企如何应对非常感兴趣。 9月21日上午，华侨城集团官网发布了“华侨城股份经营班召开央行“345”新规研讨会出席会议并提出实务要求”的复印件。 本文中多次提到“削减债务”，出现了“零利润思维”、“狭路相逢贤者”、“雷击手段”等词语。

业界认为，华侨城上述研讨会措辞严厉，证明了其强烈的减债意愿。 根据住建部、央行“三道红线”新规，华侨城a必须越过监管红线，被列入“黄色档案”，有息债务规模增速受到限制。

值得注意的是，21日当天，该会议的通稿被从华侨城集团的官网上撤下。 22日上午，中新经纬的顾客方面就此询问了华侨城相关人员，但发出消息后仍未得到回复。

专家:研讨会措辞严厉

资料来源:华侨城集团官网

今年8月20日，住建部、央行在北京召开要点房地产公司座谈会，形成要点房地产公司资金监测和融资管理规则。 据媒体报道，包括华侨城在内的12家房企参加座谈会，监管部门出台“三道红线”等多项规定，遏制了要点房地产公司有息债务的增长。

9月14日，人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜公开表示，这一制度建设的目的有助于房地产公司形成稳定的金融政策预期，合理安排自身经营活动和融资行为，纠正和稳定落实公司盲目扩张的经营行为，提高自身的抗风险能力。

在此背景下，出现了一些房企或明或暗的降低杠杆的措施。 根据华侨城集团官网的上述文案，9月16日，华侨城股份经营小组召开央行“345”新增特别会议，听取了北方事业部、西部事业部、华东事业部、房地产企业年度任务完成情况及央行“345”新增完成情况的相关报告。 财务部分析并报告了企业的整体情况。 会议深入研究了按照央行“345”新规，执行“应收账款决定”大纲，全力完成年度目标任务等相关工作。

文案说，出席这次研讨会的高级管理层，规格不低。 华侨城集团及华侨城股份代表董事、段先念党委书记出席会议并提出实务要求，此外，华侨城集团党委常委、华侨城股份董事、总裁、党委副书记王晓雯、华侨城集团党委常委、总会计师姚威、华侨城股份副总裁杨杰、张大帆、袁静平、倪

本文在短短1017字的会议通稿中，段先念强调集团上下要讲政治、顾全大局、坚强蜕变、确保“a”。 为了切实落实央行“345”新规，集团必须在中央公司负责人的经营业绩考核中坚决维护a级。 谈政治，必须提高政治定位，率先响应领域监管要求，控制有息债务规模，牢牢守住不发生重大风险的底线。 从大局出发，要牢固树立集体“一局一局”的思想，各部门要站在集体全局的高度，坚决落实集体决策部署，一心一意、全力以赴、全力配合集体降债。 要加强非正规就业，必须坚决贯彻“流动性思维”、“零利润思维”，千方百计增加现金流量，各部门“一把手”要自觉集中于非正规就业、促进还款、减少债务。

段先念强调“狭路相逢智者胜”，集体上下要进一步解放思想，打开思路，在非常时期采取紧急措施，采取“霹雳手段”和“卓越思维”完成各项目标任务。 要做好考核指挥，将央行“345”新增相关要求纳入各二级公司年度经营业绩考核，同时要激励关键指标完成得好、为集团减债做出重要贡献的公司。 要广泛联系市场上有实力的合作者，不拘形式地开展跨境合作，借助各方力量，积极深化战术合作。 要发挥每只基金的作用，必须全面动员内部基金，与外部基金广泛合作，特别是资本集团、香港华侨城两个平台要优化资源配置，动员集团内全部基金服务大局，做好各项工程

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析了中新经过的客户方面，会议通稿证明华侨城研讨会措辞严厉。 例如“零利润思维”、“千方百计增加现金流”、“狭路相逢的智者获胜”、“雷击手段”、“卓越思维”等，都表现出了减少负债、增加现金流的坚强意志。

踩一根红线

据报道，监管部门为抑制房地产公司有息债务的增长制定了新的规则，设立了“三条红线”。 具体为红线1 )除去预收款后的资产负债率为70%； 红线2 )净负债率为100%； 红线3 )现金短债比不足1倍。

根据“三道红线”的触线状况，将房地产公司分为“红、橙、黄、绿”四个阶段。 以有息债务规模为融资管理操作目标，分阶段设定有息债务规模增速阈值，降一级，上限增加5%。 也就是说，“三线”都超过阈值时为“红色阶段”，有息债务规模以2019年6月末为上限，不得增加。 二线超额阈值为“橙色”，有息债务规模年增长率不得超过5%。 一线门槛超标为“黄色档案”，有息债务规模年增长率不得超过10%； 三线只要不超过阈值，都是“绿色范围”，有息债务规模的年增长率不得超过15%。

据华侨城答半年报报道，上半年除去预付房款后的资产负债率为55.84%，比去年同期下降2.03个百分点。 另外，据国泰君安研报报道，华侨城a上半年净负债率为111.24%，现金短债比为1.06。 根据该推算，华侨城a的净负债率超过监管红线，属于“黄档”，有息债务规模每年不得超过10%。

约翰智库在一份报告中表示，华侨城a上半年净负债率达到111.24%，比2019年底上升26.77个百分点，是主要系长期贷款大幅上涨所致。 考虑到华侨城a文旅项目运营周期长、支出大、融资诉求高，此后必须密切关注企业的债务状况。

华侨城a在半年报中表示，将多项措施并举、多管齐下，将年末资产负债率控制在去年同期水平，努力实现全年经营现金流正目标。

扩大销售面积和销售额下降并存

在落实央行“345”新规的研讨会上，段先念除了强调削减债务外，还有一点就是确保“a”。 要抓紧落实“央行“345”新规，集团要在中央公司负责人的经营业绩考核中坚决维护A级。 ”

根据国务院国有资产监督管理委员会发布的《中央公司负责人经营业绩评价办法》，中央公司负责人年度经营业绩评价和任期经营业绩评价等级分为a、b、c、d四个等级，甲级公司根据评价得分，结合公司国际投标领域综合明确投标情况，数量 今年7月，国有资产监督管理委员会公布了2019年度中央公司负责人经营业绩考核结果，48家中央公司通过考核获得A级，其中包括华侨城集团。 这是华侨城集团连续十年获得甲级。

《中央公司负责人经营业绩考核办法》的部分规定。 资料来源:国务院国有资产监督管理委员会

《中央公司负责人经营业绩评价方法》范围广泛，涉及多项指标。 例如，对于负债方面资产负债水平较高的公司，要加强对资产负债率、经营现金流、资本价值率等指标的评价。 设定年净利润、经济增长率等指标目标值三个阶段，指标目标值与评价得分、结果得分密切结合。

受疫情影响，华侨城a上半年业绩波动，特别是在盈利方面。 半年报显示，上半年企业营业收入171.08亿元，比去年同期减少3%，毛利率为93.1亿元，分别比去年同期减少19%、下降10个百分点，净利润为20亿5600万元，比去年同期减少29%，为返母

华侨城a上半年累计合同销售面积142.51万平方米，比去年同期增长74%。 合同金额为316亿6400万元，但比去年同期减少了10%。 也就是说，合同单价大幅下降。 关于销售额的减少，他解释说，每半年，销售区域和销售模式的差异影响最大。 此外，华侨城a上半年实现经营活动的现金流为-95.95亿元，比去年同期增长-10.5亿元。

段先念在研讨会上指出，面对前所未有的困难，集团上下要坚定信心快速发展，再接再厉，突破难关，奋勇前进，全力完成年度目标任务。 (中新经纬APP ) )。