““双循环”下的“房住不炒”：隆基泰和的应对逻辑”

本篇文章3584字，读完约9分钟

本报记者颜世龙北京报道

“必须深化供给侧结构改革，逐步发挥我国超大规模市场的特点和内需潜力，构建国内国际双重循环相互促进的新的快速发展格局。 ”在此前召开的中央政治局常务委员会会议上，首次提出了“双重循环”的概念，此后，基于当前国际国内形势，中央再次强调“形成以国内大循环为主体、国内国际双重循环相互促进的新的快速发展格局”。

《中国经营报》(博客)记者观察到，国内最大、最长的实体经济产业链——房地产如何适应当前“双重循环”，特别是“以内循环为主体”下的“住宅回购”，备受各界关注。

在面对投资与支出、利润与现金流、刚需与改善、曾经无法追赶的“黄金十年”之后，后冠状病毒时代的房地产逻辑发生了那些变化？

新品和谢谢

“我代表隆吉特和控股集团向社会郑重承诺。 我们多次以客户利益为优先，孜孜以求的匠心精神和理想产生共鸣！ 感谢支持、信任龙吉特和的客人！ ’前几天，在与隆基泰“与理想共鸣”的产品系列v3.0发布会上，隆基泰和控股集团总裁潘总是90度鞠躬向顾客表示感谢。

这样的举动让在场的媒体和合作伙伴大为震惊。 其令人震惊的地方在于，迄今为止，各企业的发布会上，主办方都在提升产品、鼓励服务，但“顾客”一词却很少出现，而这次，面包总是在这样重要的场面和压轴的时候，被市场遗忘，或者被市场遗忘。

其实，作为环雄安公司的隆基泰和，确实应该说声谢谢。 从河北省高碑石店自力成立的民营公司，拥有2家上市企业(a股、港股)，成长为总资产近1000亿元的综合性集团企业，聚集了房地产开发、文化旅游、产业快速发展、绿色建材等9个业务板块，中国公司500家，中国房地产百强公司。

虽然态度很重要，但是拿什么向顾客道谢关系到公司的诚意。 在不动产领域，人民能居住、适合居住的房子最有说服力。 从选址的规划、设计建设、户型结构、产品组合到运营服务，整个生命周期的每个阶段都与此相关。

据悉，此次龙吉特和新发布的4个产品系定位了从人群到产品设计等各种诉求。 云玺系是top产品； 紫樫系是以城市精英为目标的客群，通过精工的细节设计、大尺度空之间和健康科技的配置，在城市核心区建设高端住宅； 澜庭系面向社会中坚阶层，选择交通设施齐全、环境较好的成熟区域，建设全功能空间设计的高质量住宅； 观棠为城市活力的一族建立了居住地，在主要城市之外，在环状线、新兴区域、有潜力的城郊建设了完整的组合和社会交流空之间的美丽居住区。

“这个体系概括起来是1、5、9三个数字，1以‘和心理念’为先导，以顾客为中心。 五是创造社区入口、迎宾大厅、社区动线、入户空间、社区审美五种新体验； 九是从围护、选址、规划、户型、立面、景观、精装、科技、符号九个层面细化产品设计。 ”隆吉特和不动产集团设计管理中心的社长臧久龙在采访中这样说道。

“好的住宅产品一定是符合顾客的诉求，使资源利用最大化的产品。 //K0//]之间的配置正好有利，既能最大限度地满足诉求，又不会浪费//K0//]之间； 文化品位正好与利益相关，既能表现个性，又不脱离生活的实际情况。 ’这是隆基泰和的房地产逻辑。

“产品力”的背后

据记者观察，近年来，随着房地产市场“房地产不收购”政策的收紧，国内外经济下滑压力、疫情影响等，市场竞争早已白热化。 纵观房地产市场，“踩刹车”的人很多，但有一部分，包括朗吉特和在内的少数住宅企业不断重复着新品，甚至重仓土窖、深耕产业。

这背后的逻辑是什么？

以朗吉特和为例，在当前严峻的市场环境下，今年上半年继续在环京地区深耕，布局保定、霸州、涿州、高碑店等，在西安、成都也频繁占地。 “环京是我们的大本营，而且今年在长江三角洲、大湾区等区域也在积极寻求突破。 ”龙吉特和房地产集团战术投资中心总经理王巍表示:“其实几年前就开始离开京津冀，以并购为中心，或开始联合开发项目，那时是试水，但今年是集团全力以赴的一年。”

关于疫情爆发后迅速出击的原因，王巍说，城市群是城市化进程中的结构性机会，是未来公司决定胜负的核心战场。 许多地区龙头公司已经全面布局全国市场，经过隆吉特和几十年的快速发展和沉淀，具备了进入越来越多高能级城市的竞争力，并在系统的战术研究判断下，牢牢走出环京市场。

关于今年环京房地产市场的形势，王巍表示，此前受调控影响，环京市场经历了长期下跌，但环京市场房地产快速发展的基础逻辑没有变化，源动力仍多来自北京实际外溢的诉求，与环京市场和北京市场 目前的环京地区无论是土地价格还是房价都恢复到几年前的水平，原有的投资泡沫将全部显现，随着“北三县”和通州区未来一体化规划、非首都功能疏解等多项相关政策的出台，雄安新区建设的加快和环京城际铁路规划的落地将为环京市场带来新的效益 因此，我们必须不断扩大环京地区的水土保持和开发规模，“借势”进行。

从全国市场来看，在众多复杂的时代背景下，除反复深耕环京地区外，还在积极扩大长江三角洲、大湾区、成渝等核心城市群，企业的全国化布局从未停止。

“投资时优先考虑城市，既要看城市的经济能源水平，也要看房地产市场的周期性走势，还必须看地区板块快速发展的可能性。 ”王巍表示，以成都为例，成都分为多个圈层，每个圈层都有自己的投资逻辑和客户群定位，对成都的投资按战术安排，不仅要考虑这个城市的政策和经济利益，也要关注市场调控风险。

“还需要寻找城市增长和改善型客群结构化的机会。 在城市群的结构化下，住宅企业的作用不仅仅是开发商，享受城市快速发展红利的“投资者”越来越多。 ”王威表示，中心城市群中重要的城市交通节点、中心地区稀缺地块都是城市增量资源，存在明显的地域差异，市场有机会带动市场光环的价值最低点也是不错的选择。 另外，改善型客户群的诉求也在变化，与医养的合作、与文旅的合作、与新型商务的合作、与tod的合作带来的产业地产新业态将大势所趋。

“在稳定中求前进”的基调

8月23日，传出“住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产公司座谈会”的消息，搅动整个房地产领域，其核心文案是对要点房地产公司进行资金监测和融资管理。 也就是说，是“三道红线”。 除去存款后的资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金短债率不到1倍。

参加此次座谈会的12家房企试点在一个月内提出降档方案，如不达标，监管层将限制其有息债务规模。 其余房企将于2021年1月1日执行。

再加上“房地产不炒”等政策因素的叠加，使得房企如何实现“在稳定中求前进”的做法论变得越来越重要。 新形势下，房地产公司应该如何应对变化？ 王威认为，有必要看清时机，努力从事内部工作，与城市一起成长。 首先，把握当前城市群快速发展的机遇，认为在城市发展过程中应借重力量，深耕城市土地价值，其次培养自己的核心竞争力，同时匹配相应的人才、组织和机制，深入了解和结合市场和顾客的需求，采取恰当的战术性

从宏观上看，在国内大循环的背景下，这对房企既是机遇，也是挑战。

随着城市群的快速发展，交通互联网越来越密集，基础设施逐渐完善，城市产业结构的调整，低能级城市越来越有机会合作快速发展。 随着灵活的货币政策和积极有为的财政政策，住房企业融资增速由持续紧缩走向稳定，但总量在增加。

数据显示，在房企融资规模表现上，融资规模增速自年第三季度持续下降，至年第二季度保持稳定，但仍保持12%的增速。 年来，面对经济下滑、疫情冲击双重的快速发展困境，中央一再采取“更加积极有为”的财政政策，推进了提高财政赤字率、发行特别国债、增加地方债规模三大政策工具。 财政赤字比去年增加1万亿元，年上半年发行的财政赤字为2万亿元，仍在3.8万亿元空之间。 并且，今年5月全国两会提出发行疫情防控特别国债约1万亿元，新增地方政府特别债务约1.6万亿元。

不仅如此，经营环境也在改善。 受疫情影响，政府出台了拖欠土地价款支付、放宽预售条件等红利政策窗口期。 面对经济困境，各地政府纷纷推行临时救济政策，如武汉、石家庄、苏州、无锡等城市缓解疫情期间商品住宅预售条件达到投资额的25%等。 保定、承德、西安等城市签订土地保证金调整为20%的土地转让合同后一个月内交纳50% (含保证金)，最终在一年内交纳等政策红利显著。 “这减轻了住宅企业的资金压力。 ”王威说。

但挑战也不容忽视。 王巍表示，当前房地产公司竞争日益激烈，这是由于公司不断苦练内功的客户变化，公司和领域都在关注过去需求较高的产品，也在改变和改善产品的政府观点，公司正在建设房子。 另外，合作已成为公司快速发展和共同承担风险的重要措施。 “我们建立了360度的资源整合系统，涉及合作住房企业、产业方面、资本方面、政府方面和土地资源方面。 另一方面，环京地区“引进”，积极与头部、腰部的住宅企业合作； 另一方面，全国性的布局是“走出去”，向目标学习，积极合作，实现双赢。 ”。