“后疫情时期的新办公：灵活办公成为“梦想加”全新增长点”

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本报记者余燕明广州市的报道

深圳市房地产开发商黄楚龙今年希望进入他家楼下的第一家创业板上市公司。

今年，星盛商业经营管理股份有限责任企业(以下简称“星盛商管”)向香港交易所提交了首次公开招股的文件，在会计资料期满6个月失效前，于近期升级后再次申请上市。

星盛商管由黄楚龙具体操作，主要承担星河控股企业有限责任企业(以下简称“星河控股”)的开发设计、自有商业服务物业管理，星河控股是黄楚龙进行物业业务流程的重要行为主体。

据《中国经营报(博客)》信息记者调查，星盛商管是一家较轻的商业运营企业，黄楚龙在星盛商管向香港交易所提交ipo申请办理前夕，也就是今年2亿元以上的现金被刮走后，到本年末，星盛商管的资产总额仅为3567万多元。

年4月底，星盛商管经营管理了18个经营中的商业服务物业管理。 近三年来，该商业服务物业管理献给星盛商管的营业收入逐渐增加，但关键来源于17年后新开设的商业服务物业管理，以前开设的商业服务物业管理奉献的营业收入趋于平稳，部分重要的商业服务物业管理有所下降。

星盛商管约9成的营业收入来源于星河控股和关联公司的商业服务物业管理，其管理方法的第三方商业服务物业管理营业收入增长率只有1成左右。 相比之下，来自星河控股集团、相关公司和第三方的商业服务物业管理与每平方米的营业收入也相差甚远。

关于星盛商管营业收入的提高和运营效率等相关难题，信息记者致函该公司掌握，但在发表复印件之前，未能得到答复。

重要商业服务物业管理的奉献性营业收入下降

在黄楚龙的物业部分，星盛商管不负责开发设计和商业服务物业管理，为星河控股和相关公司、第三方商业服务物业管理出示经营管理服务项目至关重要。

目前，星盛商管的运营模式包括授权委托管理办法、知名企业品牌和管理办法的输出、租赁房屋整体等，其中授权委托管理服务是其重要的运营模式，营业收入占有率超过3/4。

过去三年，星盛商管完成的主营业务收入分别为2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元。 截至2004年4月底，星盛商管在深圳市、广州市、常州市、南昌市等17个城管执法45个商业服务物业管理，其中18个为开放式商业服务物业管理。

今年，这18家经营中的商业服务物业管理为星盛商管奉献了3.61亿元人民币的主营业务收入，占该公司整体营业收入的比重超过93%。

与去年相比有所增加，这18处经营中的商业服务物业管理奉献营业收入上升406万元。 其中，7为近3年(今年)新开设的商业服务物业管理奉献营业收入上升3244万元，本期营业收入增长贡献率为80%。

另外，11家商业服务物业管理于17年前开始经营，进入相对稳定的运营状况。 他们今年为星盛商管奉献了2亿8900万元的营业收入，比去年同期上涨了820多万元，本期营业收入增长贡献率为20%。

这代表着星盛商管过去三年完成的营业收入的提高，关键是获得商业服务物业管理，促进新开设的收益的提高，而不是以前开设的完全商业服务物业管理运营经济效益的提高。

事实上，星盛商管经营管理之前开设的完善的商业服务物业管理，近年来提供的营业收入相对稳定，今年呈快速减少趋势。

其中，位于深圳福田区的星辰coco park (西区)于2007年开业经营，也是营业收入奉献数量最多的商业服务物业管理，该新项目今年营业收入所占星盛商管整体营业收入比例超过27%。 但是，深圳福田区星辰coco park (西区)提供的主要业务收入出现了一定的减少。

也有位于深圳宝安的星辰coco city于年开业经营，其献身的营业收入仅次于深圳福田区星辰coco park (西区)。 这个新项目今年带来的营业收入占占星学盛商管整体营业收入的比例接近17%。 深圳宝安星辰coco city奉献的主要业务收入也有一定的减少。

星盛商管主营业务收入的关键在于星河控股和相关公司开发设计、拥有的商业服务物业管理所奉献，在过去三年中，营业收入占比在九成左右。 来自第三方的商业服务·不动产管理的营业收入占有率约为1成。

在运营经济效益方面，星盛商管也分别来自星河控股，关联公司与第三方商业服务的物业管理也相距甚远。

今年，星盛商管通过星河控股和关联公司的商业服务物业管理实现营业收入3.46亿元，经营总面积71.6万平方米，据此推算，来自星河控股和关联公司的商业服务物业管理为每平方米484元。

本期，星盛商管依靠第三方商业服务物业管理营业收入4086万多元，经营总面积59.1万平方米，据此推算，来自第三方的商业服务物业管理每平米69元，仅相当于星河控股及相关公司商业服务物业管理的1/7

在星盛商管层面，星河控股集团、关联公司和第三方的商业服务物业管理每平方米的捐赠营业收入差异非常大，因此，针对与同业竞争的企业，该商业服务物业管理每平方米的捐赠营业收入是否处于比较有效的水平呢？

业务流程、营业收入中高度依赖星河控股

事实上，在黄楚龙的房地产版块，星盛商管是其中的一环，中重度依赖星河控股和相关公司。 因此，星河控股集团和关联公司既是星盛商管的大客户，也是星盛商管的大经销商，引起了众多的利益相关者交易。

今年，来自星河控股和相关公司的商业服务物业管理为星盛商管奉献了近9成的营业收入。 作为客户，星河控股集团和相关方位星盛商管奉献了上亿元经济快速发展利润，约占该公司整体营业收入的1/4，关键是星盛商管委托星河控股集团和相关公司开发设计，拥有商业服务物业管理的业务收入。

另外，星河控股和关联公司也是星盛商管的大销售点，向该公司提示不动产管理等很重要。 作为星盛商管的经销商，星河控股集团和关联公司今年提示的物业管理等采购额达到6057万元以上，占星学盛商管当期主营业务价格比例超过32%。

星盛商管的营业收入之所以提高，关键在于星河控股和相关公司开发设计、拥有的商业服务物业管理。 过去三年，来自星河控股和相关公司的商业服务物业管理对星盛商管的营业收入奉献了九成左右。 今年，星盛商管整体营业收入上升5862万多元，其中来自第三方的商业服务物业管理所的奉献利润仅上升275万多元，营业收入增长贡献率不到5%。

在业务流程的扩大上，星盛商管也与星河控股集团及关联公司的深层相关。 星盛商管根据17年按照知名企业品牌和管理办法出口的服务项目方法，新增获得位于湖北恩施的星级coco city新项目，当期黄楚龙具体操作的星级金融业投资控股企业向该项目的园区业主提示借款2.8亿元

但湖北恩施星级coco city新项目小区的业主今年因资金不足已经向人民法院申请破产重组。 星盛商管就数百万元的应收账款提出资产减损损害，明确来源于该项目数百万元的收益。 除此之外，星级金融业投资控股企业捐赠的2.8亿元人民币的偿债预计也将受到危害。

星盛商管在年赴香港上市前，在中国大陆新三板市场挂牌上市近3年，除黄楚龙及相关企业重要管理层外，尚未获得外部企业股东股权融资。

今年，星盛商管构建了海外上市框架，但在中国大陆的业务流程经营行为主体仍是较早开设的深圳星河商置集团企业有限责任企业(以下简称“星河商置”)。 该公司在新三板挂牌期内，公布了截止日期的会计销售业绩。 但是，根据情报记者的比对，星盛商管和星河商在17年的会计销售业绩上有很大出入。

星盛商管构建的海外上市框架和展开的一系列资产重组，关键是在国外开设与投壳控制企业少量无关的附属公司，对星盛商管近三年的会计销售业绩危害甚微。

据信息记者调查，星盛商管公布的总营业收入为3.29亿元，比17年的2.78亿元上升了18%。 星河商置公布的整体营业收入为3亿1700万元，比17年的3亿3400万元减少了5%。

相比之下，星河商所在的整体营业收入与星盛商管的97%相当，相对于17年为120%； 星河商放置的净利润等同于星盛商管的102%，相对于17年为94%。

这意味着星河商置公布的17年总营业收入与星盛商管相距5640多万元，其差距不过1125万元多一点。

在星盛商管层面，我们没有阐述为什么在星河商置的业务流程经营规模和附设企业体重较大的情况下，彼此17年的总营业收入相差甚远。