“福州：加强商品房预售资金监管 限制擅自挪用等情况”

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7月23日，福州市城乡建设局、福州市住房保障房地产管理局、福州市金融实务办公室、福州市房地产登记交易中心联合发布《关于印发〈福州市商品房预售资金监管办法〉的通知》(以下简称)。

观点据自媒体报道，《监管办法》包括设立和缴纳商品房预售资金监管账户、采用监管限额和资金以及监管措施。

根据《监管办法》第四条，房地产开发公司应当选择项目所在地(市级区域内)的商业银行作为商品房预售资金监管银行，设立商品房预售资金监管账户，并签订《商品房预售资金监管协议》。 《商品房预售资金监管协议》由市城乡建设局、市住房保障和房地产管理局、开发公司和监管银行共同签订，共同监管。 同一预售许可证内的商品房，只能设立一个监管账户。

根据《监管办法》第五条，新建商品房项目的预售资金应当全部存入监管账户。 房地产开发公司应当在《商品房买卖合同》中确定监管账户的新闻，协助购房者直接将购房款存入监管账户。 购房人应当依法按照规则购买取得商品房预售许可证的商品房项目，并按照合同约定将购房款直接存入监管账户。

关于监管限额，根据《监管办法》，新建商品房项目预售资金监管限额不超过项目工程总成本的1.2倍，项目建设工程总成本以备案工程合同为准。 预售资金进入监管账户后，资金总额达到既定监管限额后，房地产开发公司可以向监管银行申请提取监管限额以外的资金，但必须优先用于预售项目的工程建设。

房地产开发公司申请采用监管限额内的商品房预售资金需要遵循以下程序。

1、房地产开发公司负责编制商品房预售资金录用计划，根据工程建设进度向监管银行提出费用申请，并在“省住建厅物业管理新闻系统”中输入费用新闻。 城乡建设局应当结合工地，验证公司的实际开发情况，确保工程建设进度节点的真实性。

房地产开发公司的费用申请必须确定资金用途，并由房地产开发公司、施工公司、监理公司等相关参与公司签名盖章确认。

2、监管银行收到房地产开发公司的费用申请后，应当在三个工作日内作出支付决定并实施。 不符合支付条件的，应当向房地产开发公司出具不支付商品房预售资金的书面通知书，证明原因。

3、房地产开发公司对监管银行不支付商品房预售资金有异议的，接到通知后，可以向市城乡建设局提出核实申请。 城乡建设局应当在三个工作日内编制核实意见，监管银行按照市城乡建设局的核实意见执行。

监管银行、房地产开发公司应当向工程建设进度节点支付监管框架内的商品房预售资金。

1、主体结构关闭前，累计录用申请不得超过监管额度的60%；

2、项目竣工验收前，累计录用申请不得超过监管额的85%；

3、项目交付被采用前，累计录取申请不得超过监管额的95%；

4、新建商品房项目编制《工程竣工验收备案表》后，监管银行中止对商品房预售资金的监管。

关于监管措施，新建商品房项目发生质量事故，未能按期交付或房地产开发公司严重违法行为影响工程建设的，市城乡建设局根据《商品房预售资金监管协议》决定暂停支付房地产开发公司的监管账户资金

对房地产开发公司在监管账户外直接接受预售资金、未将购房款存入监管账户、以接受其他资金为名义逃避、擅自挪用、违规使用监管限额内资金等违规行为，、 “城乡建设局领导市住房保障房地产管理局、市金融办公室、市房地产登记交易中心等部门根据情节轻重采取以下措施解决。

1、房地产开发公司首次被查出上述违规行为，企业广告主动及时纠正的，予以警告

2、房地产开发公司未在规定期限内完善完善的，暂停项目商品房买卖合同网络签名备案，对开发公司资质进行要点监管，填写《市场监管与诚信一体化平台》；

3、房地产开发公司被查处两次上述违规行为时，依法降级其开发资质，监管要点，填写“市场监管与诚信一体化平台”。 然后报警，一般提示预购风险。

市农村建设局牵头市住房保障房地产管理局、市房地产登记交易中心等部门，逐步建立监管银行名单管理制度，对不利于房地产领域健康稳定快速发展的银行，不列入商品房预售资金监管银行名单。

在新建商品房预售阶段，办理贷款业务的商业银行和购房人，签订借款合同时，应当以预售许可证指定的监管账户为放贷账户，将贷款纳入其中。 贷款未转入监管账户的，可以采取以下措施解决。

1、由市城乡建设局责令市住房保障房地产管理局、市房地产登记交易中心、市金融实务办公室通报中国人民银行福州中心支行、中国银保监会福建监管局纠正银行，并承担相应责任；

2、发放贷款的商业银行被查处两次违反上述规定或合同约定的行为时，不将其列入商品房预售资金监管银行名单，期限为两年。