“火爆“楼市打新”B面：刚需担忧“陪跑””

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本报见习记者昌校宇

最近“万人锁”在房地产行业刷屏，起因是杭州市有6万多个家庭一起锁了900多套房，整体签售率不到2%。 无独有偶，南京、成都等一些城市迄今为止分别上演了“万人摇滚”的“大满贯”。

根据《证券日报》记者的调查，各个楼盘的“万人摇滚”中，存在着幸运者、投机者、放贷者乘机参与运营的嫌疑。 对此，专家建议进一步优化相关政策。

人才优惠政策

与楼市“新”的邂逅

用摇滚乐买房子(新房子)由来已久，去年7月，上海市率先用摇滚乐买房子； 此后，成都、南京、杭州、武汉、长沙、深圳等城市也相继实施。

以杭州市为例，年4月，杭州市房地产市场持续健康快速发展协调小组发布《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，自年4月4日起，杭州市区范围内符合条件的新申请预售许可商品住房项目由房地产开发公司按照公证机构公证摇号的方法， 至此，杭州市开始了购房的新旅程。

除了推出了摇滚乐和购房措施外，杭州市在人才引进政策落实方面也有很大的力量。

年2月24日，杭州市有关部门印发了《关于服务保障“推进快速发展”落实《人才生态37条》的补充意见》(以下简称《补充意见》)，其中第一部分第一副本第二条为 ”。

据杭州市人力资源和社会保障局官网消息，仅4月( 4月1日-4月30日17时30分)，杭州市就新增1383名高层次人才，新增人数不断上升。

当然，不仅杭州市渴望“夺人”，许多城市也已经将购房优惠等措施纳入了当地人才引进政策。 虽然《证券日报》记者没有完全整理，但仅5月，宁波、郑州、广州、济南等多个城市相继实行了人才落户、购房补贴等优惠措施。

有投机者、放贷者

乘机参加

在注意“万人摇篮”的几座网购大楼中，发现“被抢”的楼盘有三个共同的优点:平均价格低，与周边二手房价格差距大，使用年限相近。

参加“万人摇篮”的团体，不仅是迫于需要，也包括输给“一、二手市场的价格差”，买了就赚钱的投机者运气的人。 因此，面对“优先买房”的利益，大多数人都愿意涌向人才的“阵营”。

以杭州市为例，为了实施房地产市场调整，杭州市提出了“地价限制、房价限制”双重限制。 从结果来看，新建住宅的价格比周边二手房的价格便宜。 上述6万多户“抢滩”的远洋西溪公馆楼盘平均售价2.8万元/平方米，与周边3.5万元/平方米—4万元/平方米的二手房价格有一定的价格差异。 也就是说，购买那个楼盘的房间，基本上每平方米至少会盈利7000元。

住在杭州市余杭区的思思(化名)告诉《证券日报》记者，燕子可获得的约百万元利润(房屋建筑面积59平方米—190平方米，按最小的59平方米、7000元净利润计算，则可赚约42万元。

“一些购房者家庭为了在‘网红盘’上抢一席之地，不得不广泛使用网络——在已经开设的许多楼盘中申请摇号。 但是，很多楼盘需要验资(签完摇号后没钱购房的情况下)，验资要求和资金数额因各楼盘而异，通常要求购房人将符合首付的资金存入指定银行冻结，至摇号公示结束为止解冻 资金不足的购房人只能选择房贷或者融资快的民间借贷，目前我咨询的行情是100万元，5天需要7500元的利息。 ”帮助父母更换房间的李丽(化名)向证券日报的记者明确了这一点。

据记者估算，民间借贷的成人化利率已经超过50%。 对此，国浩律师(上海)事务所律师朱奕奕在接受证券日报记者采访时表示，刚刚通过表决的中华人民共和国民法典禁止高利贷，借款利率不得违反国家有关规定。 另外，年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条明确贷款双方约定的利率不超过年利率24%，要求借款人按照贷款人约定的利率支付利息的，人民法院可以 双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利率约定无效。 借款人请求出借人返还超过已支付年利率36%的利息的，人民法院应予支持。

另外，《补充意见》中提到人才优先向“套房”倾斜，杭州市住房保障房地产管理局就人才购房的具体操作进行了解答，强调高层次人才应以家庭为单位报名参加优先购房。

但是，证券日报记者观察到，在开发商摇滚公示中，对人才的要求大多只有“无家可归的家庭”一词。 有购买者的担心。 如果人才卖掉原来的不动产，就不是“无家可归的家庭”，或者成功锁定后卖掉相关不动产，能否再次参与优先锁定。

杭州市某大厦卖场的工作人员表示，“如果被认定为杭州市高级人才，即使以前买了套房，只要卖给他人名下，或者更改名义，也可以购买套房并享有优先编号的权利。”

《证券日报》记者就上述员工说法，致电杭州市人力资源和社会保障局，要求辨别真伪。 对方表示，杭州市住房保障和房地产管理局首要负责相关事宜。 但是，杭州市住房保障房地产管理局的工作人员解释说，杭州市房地产交易产权登记管理中心负责产权认定。 在发出消息之前，记者无法得到官方的正式回复。

另外，部分新建公寓为准现房，交房时间短对投机者非常有吸引力。

“我前段时间通过了人才认证。 我在想要不要空着房间的票编号码。 ”浙江大学的一位教授向《证券日报》记者坦白说，确实看到了杭州楼市的倒挂红利，但家人不同意这个方法。

“远洋西溪公馆的地块拍摄于2009年，即使是11年前的楼盘和户型也很旧，但不影响投资者蜂拥而至。 购买长期住宅后，开发商延期交房仍然很常见，但购买准现住宅可以减少延期交房的风险。 ”。 住在杭州市西湖区的箫霄(化名)告诉《证券日报》记者，由于是准确的房间，激发了许多投机者的“抢”热情，一些投机者有些手里拿着房票，但没有钱买房的人合作，双方签了字就有一定的比例。

箫霄作为刚买的房子，从年底开始摇号买房，摇号9次，过了将近一年才在2019年下半年买房。 箫霄说:“现在需要买家和能够摇号3轮的人才联手，中签率更低，比不上‘做新品’，也有人最终高价买二手房。”

专家的建议

进一步优化政策

在谈到各地人才优先购买一号住宅的政策时，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《证券日报》记者采访时表示，一方面是为了吸引和留住高层次人才，促进地区创新和快速发展，提高城市竞争力。 另一方面是为了消化当地住宅市场的增加和库存，保障房地产市场的稳定快速发展。

那么，如何防止政策被投机者滥用呢？ 盘和林认为，应该给政策打“补丁”。 虽然各地人才落户、购房优惠等政策逐渐细化，但只要有优势，也有人想利用“钻头空子”、漏洞。 如果锁定制度不健全，就容易给投机者留下“钻头空子”的空之间。 所以，有必要建立健全完整的锁定制度。

中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东建议切实为有诉求的各类人才提供优惠

“与‘万人摇篮’、二手价格差等现象相比，相关政策也要认清政策方向，根据市场实践适时‘转向’。 切实保障优惠政策，可以处理人才迫切需要的东西，也可以更好地保障普通购房者的权益。 ”。 刘先生向东进一步表示。