“房价会如何走？”

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导语:老房子翻新能住10多年，打消了很多人买房的念头。

昨天，守护我好几年的粉丝找到我，说要商量买房子的事。

他说，经过半年的艰苦努力，自家的旧小区终于要破旧了。

从上个月开始施工，换了电梯换了铝窗，每天灰尘堆积，噼啪作响。 像他这样的小区，附近还不少。

老房子换成老房子，但是房产和户型还是跟不上自己的诉求，怀了二胎，一直想换房子。 但是，有疑问。

头两年，镇上进行了棚改，房价上涨，心痛不已。 本以为已经停止了，但现在开始猛烈地进行旧的改革，很可怕。 房价还会不会跟风暴涨？

在我们这里，任何房价都可以上涨。 真不可思议。

其实不仅仅是我的粉丝，这段时间的旧咨询话题非常火热。 其背后，来源于刚刚召开的大会。

大会强调不买住宅和住宅，棚改完全退出历史舞台，取而代之的是旧改系杠，成为中国房地产市场的“下一步”，并列出了今年的目标。

年提出新开工改造城镇老化小区达3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加了两倍。

中国有多少古老的符合改革条件的老小区？

根据以前住建部给出的数据，17万个，按照官方的想法可以吸引5万亿的投资。

据此换算，全年3.9万个园区，预计拉动投资将达到1.2万亿元左右，这不是小数目，而是近年来最大规模的民生项目。

那么，旧改革和棚改有什么本质区别，对楼市的影响是什么样的，下面的小树会让你看到真相。

01棚改的本质

让我们先重建棚子。

这句话我们都知道，到年前，棚改是一个不温不火的民生项目。

当时，土地的房子旧得不能住了，所以必须拆掉重建。 政府根据家庭人口判断面积，拆除每一种做法，进行实物配置，产生很多拆迁暴发户。

但是，由于当时改变了棚改资金来源的主要地方财政，需要如此巨大资金的大规模拆除建设的推进很慢。

变革在下半年。

经济增长放缓，楼市行情不佳，大部分城市房屋处于高库存状态，既不能卖也不能卖。 为了重整楼市，央行宣布参加棚改进程，研究武器——抵押补充贷款( PSL )。

懂一点金融学的人应该明白，所谓的psl就是央行向国开行定向注水，国开行拿到钱后再向地方贷款。

俗话说，有钱就可以做自己喜欢的事。 地方为了加速老化小区的棚改，直接用货币配置代替了实物配置。 也就是说，直接补贴人民币，让你去买房。

棚子的第一天还在破房子里，第二天抱着百万现金在街上，看着破房子傻傻的，感慨万分。 这个时候他们怎么办？ 买房子，不然你睡哪里？

楼市瞬间产生了大量购房诉求，房价开始暴涨。 看到大楼火灾，其他人也很着急，房价再涨就买不到了，刮着风，全城的人都开始跑到柜台的接待室。

具有货币乘数效应，房价依然存在。 -2019年，全国房价翻番，货币化催生的楼市混乱可见一斑。 特别是三四线城市，通过这座小屋的改造，逆转取胜维系了生命。

总结一下，货币化棚改是央行在楼市流水的同时，通过政策，“强制催生了一天购房诉求”的民生项目。

那么，旧的改革怎么样？

02新旧在线

其实，旧改革和最初的实物安置棚改革一样，这几年一直不温不火。 民生工程推进缓慢的首要原因，也是地方上没有钱。

光靠居民自愿集资更新社区环境，简直是天方夜谭。 因为每个房子对住宅诉求的需求不同。

a业主住6楼想加电梯，b业主住1楼说电梯和我无关，c业主说为什么要旧改造，我又不住这里……

修理旧的东西常常会带来利益。 “不仅可以保护民生，还可以稳定投资，拉动内需，一举多得”，正是我现在梦寐以求的经济刺激方法。

这个时候，中央银行又出来了。 你们这个节奏太慢了。 让我们再研制一种武器，进行“新旧改革”。 我给你们出一半钱，你们自己出一半，我们一起改还不行吗？

这个时候，核心矛盾还没有处理，但有人愿意花钱换自己的房子，当然答应了。

那么要改变什么呢？

根据官方的解释，旧改建工程的要点是改造2000年底前建成的旧小区。

要点引导小区水电煤气与光配套改造，安装有条件的加装电梯，建设停车场，在小区改造的基础上快速发展小区养老、留守儿童、医疗、清洁等服务。

其中诉求最高，最贵的是安装电梯，其次是停车场、水电煤气、光线配套。 计算一下，和棚改造成的大解体还不是一个水平。

这个时候，我们再追溯一下本质吧。

可见，虽然老改革是央行定向放水，但钱并没有直接塞进人们的裤兜里，老改革家只能把钱花在改善住房环境上。

而且，旧的住宅改革与小屋的改造不同，只是在原来的保存室里动刀子，不会产生新的购买住宅的诉求。

相反，老房子翻新可以住10年以上，很多人不得不打消买房的念头。 市场上潜在的购房诉求反而在减少。

所以从某种意义上说，旧的改革反而会以空的房价为利益。

昨天，在西部某城市，我和在建设部工作的老朋友聊天时，他说:“三四线其实对旧改革的动力非常低。 因为新房在那里卖不出去。 我修好了旧房子，大家不买新房子怎么办？ 这直接关系到土地的行情。 ”

“目前，三四线城市存在首要矛盾，未申请旧修订，经济刺激方法不足，但申请旧修订，可能会对房价造成压力。 ”

[资料来源:贝壳研究院

当然，旧改革对人口增长的二线城市楼市来说影响不大。 特别是在人口长期持续流入的城市，这些城市旧小区所在的地区由于配套成熟，反而复苏了。

预计将来，变更为老房子的房子，由于硬件环境的提高，园区的房价和租金比以前有了一定的上涨，而且耐跌，容易流通。 以前没有电梯，一个月可能会借2000元，但是现在如果有电梯的话，一个月就要2500元。

所以，如果有购买老房子的打算，请一定要问清楚，在老房子改变之前上车。

03新旧革新的困难

当然，这几万亿元的旧改建工程虽说是蓝海，但对于棚改却是非常困难的。

棚子根据家庭人口出钱，所以双方都很高兴，各干各的。 旧的改革需要在很多好处中权衡，需要非常好的处理方法。

例如，关于增设电梯，低层一定拒绝与高层平摊费用，也反对增设电梯。

以前在电视上看采访节目的时候，楼下的老奶奶说:“这个电梯遮住了我的眼睛，打扰了我的耳朵。 为什么你们同意戴？ ”。

五楼的老奶奶不一样。 “我再也上不去了。 你能代替我考虑一下吗？ ’最后几十年的邻居成了敌人。

2019年7月至8月，住房和城乡建设部与20个部委和单位合作，进入30个省、区、市和新疆生产建设兵团93个市县，对213个老小区进行了调查。

最后得出了一个结论。 各个城市不同，各个小区不同，而且各个单元每家都不同，让调查组很担心。

但是，天也没有人道，最后调查队研究了一系列武器。 其中之一非常重要，就是“居民自行处理+引入社会力量”。

旧改革由政府主导，但现在完全交给了住宅区。

如果要在老化的小区安装电梯，各单元需要自行协商出资比例。 通常，1-2层可以不领取，3层以上逐渐增加。 如果调整不充分，政府拒绝参加旧修订就意味着这个小区的所有旧修订项目都被水淹了。

小区的住户为了赚取补助金，几乎不出现钉子户。 否则，会成为整个小区的敌人。

接下来引入社会力量。 除了中央和地方的补贴外，社会公司可以上传参与旧的改革，比如投资电梯，根据情况设定招聘费用，想用它就必须付钱。

楼市里，没有什么不能用钱处理的事件。 如果有的话，钱不够。 因此，目前全国已经形成了一些可复制的可宣传的经验方法，下一年将加速实现旧小区的改造潮。

04总的来说

相对于棚改，下一个旧小区的改造还是温和的。 大家不必担心房价暴涨。

但值得观察的是，从本质上看，这仍然是从中央方向楼市放水的措施，只不过是水流到了老小区。 其中，老房子的所有者、水泥钢筋等历来是参与制造业、设计的公司、地方最大的受益者。

这个范围外的人们是相对利益空。 特别是刚买不到新房子的需求，在旧坏了空之间，又小了一点。

但无论如何，这个民生工程，希望能保持初心，保护民生，拉动内需，不偏不倚，真诚地为大众服务。 (作者)子木源)子木聊天室(

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