“买了铺子，成了炮灰”

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房地产相关的事件，真的说不完，但是在上次说小产权房的文案中，也提到了一些合伙人是否会买商铺。

那么，今天再来谈谈，商店的逻辑。

如你所知，新冠灾祸期间，很多商店倒闭了。 包括5月20日在内，被称为“7-11人是北京最强的对手”。 全时便利店也停止营业了。

现在，想投资商店的伙伴，是不是想利用商店行情不好的情况，以低价获得“仿制”？

不知道看到了网上什么样的销售店的软广告，心里很痒痒，觉得风口又来了。

正如谚语所说，一家三口养育！

但是，那可能已经是旧的黄历了。

而且，在新冠灾祸到来之前，商店的投资不顺利了。 只是在新冠灾祸下，扩大了问题，价格进一步下跌。

对店铺的投资不仅仅是通过两种方式赚钱。 一种是店铺增值，然后卖掉赚取差价。 或者是租商铺赚租金。

虽然看起来像投资住宅的操作，但是商店的投资价值可能远远不及房子。

01

首先，其中重要的逻辑之一是供求。

商店的投诉和住宅的投诉都随着人口流入的增加而增加，但有差异。

例如，2000名外来流入人口中，有1000多人可能呼吁定居购买住宅。

在商店诉求方面，一个社区范围内有完善的配套设施就令人满意。

也就是说，商店的诉求和房子相比没有那么多。

除此之外，现在我们知道了。 网络购物很方便。 可以通过网络连接生意。 不租店，建小仓库，在家做都行。 价格更便宜，可以辐射到越来越多的人身上。 租一家店那么贵，能赚多少钱呢？

商店在供应方面很充足。

国际上有“城市生活人均零售商业面积”的概念，有几个版本，但一般采用的标准是人均零售商业面积，为1-1.2平方米。

国内很多大城市基本上都超过了这个数值。

截至2007年，上海人均商业面积1.4平方米，北京人均2平方米，武汉和昆明超过3平方米。

城建一直在做，商店层出不穷。 到处都是商店。 商店的价格贵是说有价也没有市。 如果二手卖高价的话，还是买家新的店比较好。

因为人家做生意也不傻，在各种因素下，商店空的安装率比以前高多了。

《上海房地产市场研究报告》2019 )

02

商店在供给过多而诉求不足的情况下，当然没有什么附加值。 虽然可以借，但是租金收入越来越少了。

算一下吧。

购买商店需要印花税、契税、门票印花税、交易手续费等费用。 寄存在不动产的话，也必须支付不动产管理费。 价格不低。

购买商店有两种支付方式。 是全额支付还是贷款支付。

全额支付时-

租金年收益率= (税后月租金×12-平均年价格费用)÷商店总额

投资回收年限=商店总额÷年租金收入

如果是贷款支付的话-

租金的年收益率= (税后月租金×12-平均年价格费用) ) (商店首付+贷款贷款) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )。

投资回收年限= (商铺首付+贷款贷款)÷年租金收入

以小巴在知乎上看到的一个例子为例，我们来算账吧。

400万美元买了4家店铺。 假设所有店铺都是出租的，那么每家店铺的平均月租金为5000元，其他的价格费用不计入。

年收益率为5000×4×12÷4000000 = 6%

投资回收年限=4000000÷(5000×4×12 )≈ 16.7年

当然，这里没有算上各种税和管理费的价格。 如果算上的话，收益率不会变成6%。

而且，这保证了商店没有空限额，一直在出租。 而且租金维持现在的水平，是在没有下跌的前提下计算出来的结果。 在这种情况下，要收回价格还需要16.7年。

不是全额，而是与银行贷款购买的商店，一时无法放贷，资金链断裂，无法还钱，陷入债务危机，沾染信用污点。

03

如果你后悔了，想转手出去，恐怕不是件容易的事。

我们已经说过商店供应充足，但是除非是商业价值很高的地区，否则通常的二手商店在市场上不太受欢迎。

请考虑一下。 想投资的人和想购买商店做生意的人，会优先选择地域好、性价比高的商店吧。

更糟的是，“好地段”会变。

城市快速发展热区在不断变化，十年前的黄金区，十年后可能会退热。 过去的黄金商业区，由于城市的新规划，变成了人口稀少的旧市街，可能无人问津。

所谓“三十年河东，三十年河西”。

想想看，真正好的商店，基本上掌握在专门从事这方面投资的房地产巨头手里。 例如，前面提到的恒隆，只有极少数投资者或继承家业的人手中。

所以，发生了问题。 人们好的商店愿意转手给你赚钱吗？ 一切都是自我保持。

做不到的漏洞，要求你“一店转让”。 至于旺旺与否，试试就知道了。

顺便说一下，5月28日，第13届全国人民代表大会第三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，将于2021年1月1日起施行。

值得观察的是，这部民法典的第359条

“住宅建设用地的采用权期满时，自动继续。 缴纳或者减免更新费用，依照法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地采用权届满后的续期，按照法律规定办理。 对该土地房屋和其他不动产的归属，有约定的，按照约定； 没有约定或者约定不确定的，按照法律、行政法规的规定处理。 ”

也就是说，住宅土地使用权达到70年，可以自动继续使用，预计费用可以减免

不是住宅区，像商店，待遇不同。 40年以上过期后，续期要看条件。 可能必须支付一定的费用。

总结一下，“一家店铺培育三代”的时期已经过去了，普通人投资商店的风险变得非常高。

当然，不可否认有专家。 调查该地区的人流、配套设施结构、当地人的费用能力水平、附近商店的密集程度等，可以选择好的店，以低廉的价格下盘。

但是，恐怕90%的人在入场后，注定会成为接待室。

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