“广东粤北等地今日雨势仍强 局地暴雨伴8级大风”

本篇文章2922字，读完约7分钟

本文由公众号“苏宁金融研究院”原创，作者为苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任助理陶金，第一张图片来自壹图网。

中国的房价泡沫是多少？ 我们以前的文案“中国房地产市场悖论:北上广深无泡沫，五线小城泡沫涌动”引发了比较多的讨论，今天我们对房价泡沫问题进行补充说明，进一步揭示房价泡沫背后的真实逻辑。

中国的房价有泡沫吗？

中国部分地区的房价确实出现了泡沫化现象，也出现了泡沫破裂。 例如，1997年代的海南和1997年-2003年的香港，房价曾急剧下跌。 总结一下，这两次房价下跌都有泡沫经济崩溃的阴影。

海南

1988年，海南成为全中国最大的经济特区和唯一的省级经济特区，来自内陆省份的投资热情迅速涌向海南。

由于当时海南产业基础薄弱，没有收益率高的资产和项目，大家都把目光投向了房地产，导致了巨大的房地产泡沫——1991年，海南商品房均价为1400元/平方米，到1993年为7500元/平方米，

与现在不同，当时很多公司也投身房地产，贷款购买大量房地产。 银行看到房价持续上涨，乐在其中，投入了大量的房地产抵押贷款，这些钱来往于房地产和银行两个部门。

但是，所有的泡沫，总有一天会暴露出来，价格总会回到符合价值的水平。 1993年6月，国务院发布16条，打压信贷，提高利率，严控房地产炒作，一瞬间冲破了这个泡沫。 1994年，海南住宅销售面积下跌35%，房价下跌25%。

二、香港

从1991年开始，香港实行“紧缩”的土地供应政策，以低利率刺激，房价暴涨。 7年间香港的房价翻了4倍。

1997年，亚洲金融危机，香港在中央政府的帮助下，维持了港币和资本市场，但房地产炒房的势头被彻底打垮，恐慌抛售房屋，因此1997年一年香港房价暴跌了50%，随后几年下跌。

但是，似乎不容易找到除海南和香港外，中国大陆第三大房价泡沫和泡沫破裂的例子。

房价比再研究

许多网友对“中国房地产市场悖论:北广深无泡沫，五线小城泡沫涌动”的房价收入比解释表示异议。 理论上，房价收入比非常适合分解房价泡沫。 房价收入比上涨，意味着当地房价上涨快于居民收入，此前，暴涨的房价没有居民收入的支撑，容易滋生泡沫。

但是，房价收入比不能完全反映房价泡沫。 由于房价居高不下，不仅有应对收入的诉求在起作用，也受到了供给的影响。

例如，如果房子开放供应，月收入1万的家庭也可能买得起房子，但房子供应减半，月收入2万的家庭可能买得起房子，但月收入1万的家庭已经和住房市场无关，只有房价在月收入2万以上的人，

但是，这2万以上的月收入不是房价收入比指标的分母(地区平均收入水平)。 那些买得起房子的人的收入水平显然比地区所有的平均收入水平要高得多。

因此，房价收入会大于外表，因为房价泡沫看起来更大。 可以说房价收入与房价超高的地区相比不太适用。

货币超发引起了房价泡沫吗？

另外，有人说房价之所以存在泡沫，重要原因是近十年来普遍缓和、泛滥的货币投入。 但是，这无法解释。 为什么不同地区的房价涨幅不同？ 为什么在货币超发的背景下，一线城市的房价涨幅比其他城市高？

按理说，在房价因货币超发而上涨的情况下，合理的投资者应该看到三四线小城市的房价还在上涨空之间，如果再投资这些地方的房地产，最终会导致一、二、三线城市的房价上涨。

但实际上，不同的中国城市房价涨幅明显不同，分化严重，一点三四线城市也没有限购政策，但很少有人去这些城市投资房地产。

这说明了房价问题仅靠货币现象很难解释。

房价高是有供应不足的原因

我们在《中国房地产市场悖论:北广深无泡沫，五线小城泡沫涌动》中证实，2003年以来东部大城市建设用地考核指标有所减少。 这里还有另一个证据。 来自空之间经济学家陆铭的发现。 他根据土地供应的增加和减少将中国城市分成两组，注意到了这种现象。 2003年《关于加强各类园区用地整理土地供应调控的紧急通知》出台前，两组城市的房价收入比有所下降。 2003年以后，两组城市的房价收入比开始分化——在土地供应紧缩组的城市，房价收入比上升，房价“泡沫”变大。 在土地供应缓和组的城市，房价收入比在下降，房价“泡沫”在变小(见下图)。

由此可见，房价“泡沫”的大小是由土地的供给决定的。 这与泡沫的定义明显不一致。 因为泡沫是指投机诉求的迅速增加，是典型的诉求方概念。

因为，这种现象只能证明诉求与供给在空之间是不匹配的，否则，当一个群体的城市发生越来越严重的“泡沫”，另一个群体的城市泡沫变小的时候，人们就会

让我们来看看各个城市的历史比较。 以上海为例，年以来，每当上海建设用地考核面积比去年增加，当年房价收入比增速下降上海建设用地考核面积比去年减少，当年房价收入比增速上升，无一例外。

也就是说，当一些年土地供应紧张时，上海的房价会略有上涨；而有些年土地供应宽松时，上海的房价会略有上涨。

换言之，房地产市场产生了供求偏差，房地产价格上涨。 现在，各地的政府为了改变这种状况，必须首先从诉求侧考虑方法。 例如，外国户口没有资格购买当地住房，当地户口最多购买两套住房等限制政策，这些限制政策的初衷往往很好，但效果并不完全。

另外，还有直接的价格限制。 市内新房不得超过一个限定价格。 但是，限价政策可能会对实际想要购房的人的福利造成误伤。 因为限价意味着诉求大于供给。 这时，开发者中有向真正想买房的人掏钱的方法，比如市面上的各种“指标费”、“茶费”、高额的定金等。 另外，由于来不及供应，最终只能抽签决定谁有资格购买住房，开发商有时要求不要一次性全额重复支付，许多实际的购房诉求者没有能力一次性重复出这么多钱，被赶出了新建市场

为什么很多人觉得房价泡沫很大？

一个值得指出的事实是，一个城市总体经济合理增长，产业快速发展前景良好，法制健全，社会环境协调稳定，从而促进人口持续流入，相反，集中经济持续上升，同时比其他地区更加明显

作为投资品，房子越来越多地购买预期。 人们明知一个资产存在巨大的泡沫，却不会继续购买这个资产。 即使很多人认为这个城市的房价有泡沫，很多人也不会长时间持续购买当地房产。 虽然声称房价存在泡沫，但实际上购房意愿持续的言论和行为是矛盾的。 这意味着房价泡沫是假的，或者很多人不合理。 显然后者不符合现实。

有人说房价有泡沫，但房价依然长时间持续上涨，不会下跌。 那么，根据定义，这样的价格上升(或者不下跌)也不太称为泡沫。

为什么购房意愿不减，却一直抱怨房价有泡沫？

笔者认为，存在着所谓“赞否为买方”的心理。 也就是说，我知道我买的东西值得这个钱，不然我还是再便宜一点比较好，因为价钱太贵了。 当然，如果在我买之前，买了之后价格很低的话，那就太吃亏了。 那样的话，我可以拿到很大的便宜。

如果不相信的话，问问周围的人房价有没有泡沫。 如果他们回答有泡沫，可以以他们的名义问是否有不动产，是否有一些不动产。

我认为大部分回答房价有泡沫的人没有不动产或者没有不动产。 回答房价没有泡沫的人，很可能拥有不动产，也很可能拥有多处不动产。

本文首次在微信公众平台:苏宁金融研究院发布。 文案是作者的个人观点，不代表搜狐网的角度。 投资者据此操作，风险请自行承担。