““调控引力”PK楼市潮汐：明年房子不好卖？”

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闪烁量pk市场温度下降

在平稳中供给加速度

虽然将来制定相关的政策法律条文需要时间，但这一消息对当前市场的负面影响已经显现出来。 目前，深圳市场明显降温，在一手市场楼盘开业的过程中，顾客抢购房源的景象不复存在。

dtz戴德梁行华南华西区董事总经理程家龙承认，目前市场前景严峻。 但据他分析，新房成交的挫折主要表现在市场诉求在前期( 9、10月)释放，现阶段供给较少，“实质上，目前深圳市场的部分变化不如新房市场变化明显。 ”。 关于二手房，程家龙表示，与往年任何变化和调整时一样，都会对成交产生暂时性影响，但此次调控升级对市场的影响在合理范围内。

在很多人看来，现阶段深圳楼市被很多人夹击，利空的因素重叠。 业内人士直言，深圳有很多条件齐全但未进入市场的项目，错过了今年的这个好时机，“明年房子卖不出去”。 这也加剧了一些人对明年楼市的担忧。

对于“明年房子卖不出去”的想法，程家龙没有承认。 “越来越多的是看到长效机制的具体副本。 以房产税为例，具体的实施细则会影响市场。 如果真的说市场会变坏的话，就得等到明年3月。 》同时指出，深圳人口仍在不断增长，特别是高端人才的增长决定了市场的巨大诉求，另一方面，深圳产业转型速度快、成果好，未来深圳楼市将以平稳快速发展为主。

相关人士表示，位于过去安静的西乡的山海上城加快了入市步伐。 该人士表示，“开发商看起来很淡定，但实际上隐藏着波澜，大家都要在东山再起的变化前走量”。 据许多运营商称，最近打来的中介电话比工作日多。 运营商秀说:“从买房到开店，什么都有。” 以前的报道称，为了刺激成交，代理企业对员工采取了额外的奖励措施。 一位开发商坦言，全年任务尚未完成，冲击销售额回升资金的压力很大，“这也是为了避免明年可能出现的市场风险。”

据不完全统计，12月深圳将有约20个住房项目入市。 其中许多项目营销中心发现，虽然处于蓄客阶段，但销售员的态度比第三季度更热心。

投资诉求pk长期化机制

投资不需要买套房

各界对通过房地产税设立、住房新闻网络建设等手段逐步实现楼市长效调控机制的争论不绝于耳。 普遍认为，一旦建立长期机制，将使市场返回主要居住地。

中原集团创始人施永青表示，房地产的投资属性是天生的，市场投资偏好楼市。 因为目前中国房价的涨幅超过其他，深圳投资者的数量也比较多。 据中联地产研究院统计，近三个月，深圳二手房成交中投资诉求超过两成。

关于个人投资渠道，dtz戴德梁行北亚区行政总裁张国正笑着表示:“个人投资者除了买砖头外，似乎没有更好的选择，但实际上，投资不需要买房子，投资房地产不等于投资住宅。”

事实上，单一物权的写字楼产品逐渐成为重要的投资工具。 关于深圳市场，张国坦率地说，深圳的写字楼市场与京沪的写字楼市场不同，“深圳不是国际写字楼市场”，但深圳有很多当地投资者。 许多业内人士相信，在巨大的供给背景下，写字楼将成为吸收资金的重要产品类型，但专家也指出，深圳的写字楼市场暂时处于供给过剩的状态。 据了解，目前深圳甲级办公楼的租金与北上相比处于低位。 业内人士进一步指出，就北上而言，深圳的办公楼租金仍在上升空，但随着供给量的增加，并未一夜赶超北上。

关于目前深圳好卖的无限制商业公寓，市场人士认为，该产品通常存在于高度商业化的城市，比较狭小。 关于这种房地产的投资转化率，专家直言“不高”。 dtz戴德梁行张国以香港天玺为例告诉记者，高端商务公寓的收益率不会超过3%。 据美联房地产全国研究中心以进入深圳17个市场的公寓产品为样本统计，公寓产品投资转化率在2 %~5 %之间，约一半标本的收益率在3%以下。

目前，不仅开发商，服务业都在积极进入投融资市场，一方面进一步强调了资金对房地产开发的重要性，另一方面也证明了许多中小型房企抵制银行信贷。 因此，面对长效机制的出现，dtz戴德梁行张国正指出，可以通过金融产品，特别是房地产相关的金融产品，让有资金的人释放投资诉求。 越来越多的研究者相信，引进与房地产密切相关的金融产品，既能缓解开发商资本紧张，又能改善住房市场的“投机”心态，满足投资诉求。

成交结构pk控制升级

产品的改善或市场导向

在首次以运营商刚性诉求为主导的市场上，改善型诉求也逐渐释放。 中联地产表示，套房首付的7成影响基本消化，前期覆盖浓厚的职业生涯改善者早已恢复正常，此后市场依然稳定，预计年末二手房成交将恢复“今年中上水平”。

值得注意的是，根据最新数据，深圳二手成交平均价格稳定中等上升。 在成交结构方面，改进类型的产品开始成为成交主力。 中联周报报道，近一周来，二手房市场改善诉求持续入市，单价3万元以上的高价房产再次受到青睐。

根据美联储房产数据，今年1月至10月，其代理二手房产中，90平方米以下的房产占成交总量的42.9%。 换言之，中大户型在成交总量中约占六成。

dtz戴德梁程家龙表示，改善型运营商同样是刚性诉求，他们“有诉求、有能力”。 预计将来还将进一步释放改善型指控。

香港房地产市场研究部注意到，随着人口结构的部分变化，完成第一批行动的运营商将开始逐步升级住房诉求，在此前提下，改善型诉求将占越来越多的比重。 港地产肖志明指出，单独二胎开放将使市场对中大户型的诉求更大，但从整体上看，深圳市场成交结构的变化与调控政策的相关性较低。

对于改善型房地产的未来，世华房地产市场研究部为什么不期待，“应该不是以改善为主”。