“产业地产助力新型城镇化以人为本是核心”

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“用一个概念来决定天下的时代已经过去了。 房地产已经进入了明显的细分阶段。 应该以地区、产业的定义为前提来讨论房地产市场的问题，如果忽视这两个定义，那讨论就没有意义了。 ”在采访中，全国工商联房地产商会房地产专业委员会秘书长、中联互生理事长杨立生这样说道。

“房地产地域性很强，首先应该根据地域性进行细分，用领域细分来定义。 ”

房地产分为四个板块产业房地产竞争还在“蓝海”

杨立生说:“大众关心的集中在住宅房地产行业。”他认为，除住宅房地产外，房地产领域有三个板块。 “随着对住宅房地产调控力度的增加，从2008年开始，我国房地产市场已经被专业细分，实际上分为几个方面。 住宅不动产是其中非常重要的方面之一，除住宅不动产外，商业不动产、旅游不动产、产业不动产至少可以分为四个大板块。 ”

杨立生认为，这四个板块首先并存，其次是先后顺序。 他说:“首先迅速发展的是住宅不动产，随着住宅不动产迅速发展的成熟化，商业不动产开始进入人们的视线。” “并且，当人均gdp达到8000美元以上时，旅游房地产将进入高速发展期，gdp达到10000美元以上时，产业房地产将进入高速发展期。 ”

最引人注目的住宅房地产，在杨立生眼里，具有很高的利润，产业竞争已经达到白热化的程度。 “住宅地产的利润率比产业地产高。 因为产业地产和旅游地产的周期相对比时间长，需要开发，也需要运营，是一个漫长的过程。 但是，住宅区并不是暴利的时代，目前的竞争已经进入“红海”，在相对竞争环境非常严峻的08年到11年间，商业房地产行业的竞争也越来越白热化。 但是，旅游胜地和产业地属于蓝海行业，现在加入者少，竞争小，而且这方面的利益也很大。 ”。

“不同的房地产板块，实际竞争程度和所处的竞争环境不同。 由于产业地产需要后期运营，因此进入门槛比较高，竞争对手也比较少。 ”

北京应该做的是产业房地产案例跨界的“泛房地产”空之间更大

杨立生认为，北京已经进入中国房地产快速发展的最高阶段，住宅、商业、旅游、产业房地产已经高速发展。 “北京的人均gdp已经超过1万美元。 在这个阶段，各个方向的快速发展都处于中国房地产快速发展的前沿。 因为这个北京的房地产领域相当有代表性。 ”

“北京的产业地产已经进入细分时代，产业地产将继续细分。 比如中关村互联网金融产业园，从我们房地产的角度来看，属于金融房地产，”杨立生说。 杨立生说，北京的模式可以向全国宣传，“如果北京能建成中关村这样的产业园，就可以复制到全国，至少现在全国的一线城市、准一线城市可以负责，就可以形成独特的产品类别。 从这个角度来说，市场提供给开发者、运营商不是更窄了，而是更宽了。 关键是要找到快速发展战术的定位。 每个开发者和投资者都必须找到开发、投资的定位。 如果开发、投资定位准明确的话，其市场空之间会非常大。 ”

关于“独特的产品类别”，杨立生举了一个例子，他说:“例如，我们现在正在建造宇宙和不动产结合的产业不动产。 这是跨境房地产，也是我们所说的“泛房地产”领域。 中国目前正处于航空空领域快速发展的时期，将其与房地产相结合，打造如航天主题公园、航天科技馆等，这是细分的、“独特的产品”，其他人没有。 ”。

杨立生说:“其他行业，例如城市综合体，中国太多了，一个城市有几十个，完全是同质化的。” 例如，在金融房地产、航天房地产等新兴行业，竞争较少，相应地存在准入门槛和壁垒。 因为只要进入这个行业，就会成为没有竞争的行业，获得市场开发的竞争特征。 ”

“这绝对是蓝海行业，蓝海竞争。 ”杨立生说。

城市化以人为本产业不动产助力“产城一体化”

“以前流传下来的城市化方法是扩大城市的区域面积，建造架子。 现在，进行新的城市化，这就是改善，在那里埋下复制品。 ”杨立生说。

“大部分县域政府都想通过工业拉动gdp，这是战术上的错误。 ”杨立生说:“对一些县域来说，有这个基础，以工业化带动gdp，但很多县域没有这样的资源，如果盲目快速发展，就不会有实质性的变化。 对这样的县域应该细分，例如有些落后，正因为落后，城市才适合快速发展旅游和养护。 县域必须准明确定位，有对比性的快速发展路径。 ”

以环北京地区燕郊为例，杨立生如燕郊被称为睡眠城，由于没有产业支撑，只有大量的住宅开发。 相比之下，他认为香河模式略优于燕郊。 “香河本来就有这座家具城，也有天下第一城，所以它有自觉，有自己迅速发展的定位。 另外，香河作为北京养老地产领域的溢出区也非常合适，香河目前有这样的项目，规模较大，大约3000亩左右。 ”。

杨立生表示，燕的郊区和香河都是以“新城”的形式存在的，新城强调“产城一体化”，基于人的生活信息，不仅应该作为背景周边的“睡眠功能区”，还应该设计其具体定位。 在产城一体化的过程中，需要产业地产的支持，“细分的产业地产是新型城市化的一部分，是向新城填充“具体拷贝”。

“现在，什么是新型城市化以人为本、以人为本？ 应该基于人的活动，进行具体的定位和设计。 ”杨立生说。 (记者姚心璐( ) ) ) ) )。