“认购太积极 多只债券基金提前结束发行”

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在“房地产不收购”的大背景下，房地产领域作为短期刺激经济增长的手段越来越弱，房地产市场也从以“增量开发”为代表的增量时代开始，逐渐进入以“库存输送管”为象征的库存市场。 城市更新作为城市迅速发展到一定阶段的必然产物，已登上历史舞台。

随着城市更新路线的开放，佳兆业( hk ) 01638 )、富力) hk(02777 )等规模的住宅企业蜂拥而至，希望通过早期布局拉动领域未来的风口。 而且，随着中国城市化进程从原来的“粗放式快速发展”时期进入“精细化运营”时代，参与各城市更新快速发展的公司也在逐渐漫长的时间中找到自己的定位，努力推进城市更新。

房劫滩大湾区

随着房地产市场的天花板越来越高，光靠以前流传下来的招商引资方法拿到土地，已经不能满足房地产公司的扩张胃口了。 城市更新政策的出台，为房企布局地方城市提供了新思路。

据克比瑞统计，目前半数的企业品牌房企已经参与了城市更新行业。 但是，城市更新项目具有开发周期长、难度高等优点，因此很少有公司在公开市场上公布公司的城市更新布局数据。 蓝鲸房地产根据上市房企2019年年报、每半年发布数据不完全统计，top100房企中，只有19家公布了城市更新参与情况。

值得注意的是，在19家公开数据的房企中，城市更新行业布局最多的不是被称为“旧改革王”的佳兆业，也不是发起旧改革的富裕房地产，而是以接受收购而闻名的融创中国。 ( hk:01918 )。 公开数据显示，截至2019年3月29日，融合中国旧改革等协议状态的土地储备约为7327万平方米。 住宅企业研究院的严跃进坦率地谈到了蓝鲸房地产，在房地产市场竞争的后半段，明确了中国急需更新城市。 很明显不满足于现在的销售排名，我想致力于城市的更新，更上一层楼。

并且，蓝鲸房地产整理显示，从房企城市更新布局来看，城市更新浪潮从华南掀起也是不无道理的。

以佳兆业为例，从首批旧改革项目深圳桂芳园起航，经过20年的快速发展，佳兆业稳步成长为以大湾区为中心、辐射全国领域的龙头。 财报数据显示，2019年佳兆业城市更新投拓项目19个，截至2019年12月31日，未纳入土储的旧改占地面积比去年同期增长33%至3987.3万平方米，大湾区旧改占地面积达99%。 富力地产诞生之初在广州进行着旧工厂的改造，坊间流传着“广州在倒塌的烟囱后面有富力的身影”的说法。 ； 就连2019年刚配置城市更新业务的龙湖( hk:00960 )，也选择了第一个表演舞台为大湾区。

大湾区逐渐成为各住宅企业互相残杀城市更新的战场。

“房地产思维”促进城市更新快速发展走向精细化

虽然城市更新的数十万亿美元的市场规模很有吸引力，但开发周期长和前期投入的巨大好处也不容忽视。 这对布局城市更新的公司资金实力也提出了更高的要求。

对此，房地产公司结合自身资产实力和快速发展要求，实践了参与城市更新的三条道路。

其一，是以佳兆业、富力为代表的独立运营模式。 佳业成立佳兆业城市更新集团，开辟城市更新与产业运营、配套运营、财富管理、文化旅游、房地产运营协调快速发展的大框架，强化城市更新项目企业品牌的内在。 20年开发改造经验，成功完成平湖佳兆业广场、佳兆业山海城、深圳佳兆业金沙江湾国际乐园等标杆项目。 富力地产也于2019年正式成立城市更新集团其二、以并购为主。 如龙湖上海华洽天街商业项目，是承接并购后改造开业的天街项目其三，以合作的形式参与城市更新。 例如碧桂园( hk:02007 )佛肇地区企业与顺序良集团共同组建顺德城市更新平台企业，对比顺德村级工业园区的项目开展、开发运营、金融服务等方面开展工作。

值得注意的是，由于城市更新涉及规划、定位、招商、运营等众多纷繁复杂的业务链，房地产公司除了参与模式存在差异外，开发项目的产权主体、规模、用地功能等也各有特色，种类繁多

他说，严跃进对蓝鲸房地产按照城市更新换代的对象进行分类，房企参与城市更新换代主要包括老商业区改造、工业区改造、住宅区改造、历史文化街区改造、城中村改造等类型。

因此，房企在参与城市更新的过程中，不能简单地复制开发模式，工作难度也在增加。

以万科( sz:000002 )为例，万科为了适应深圳的城中村改造政策，提出了通过村民住宅的合同、改造转换为租赁公寓租赁的“万村计划”。 但是，由于长屋公寓盈利模式的不确定，“万村计划”不容易在短期内盈利，2019年，该计划全面停止。

但是，“万村计划”的失败并不代表万科城市更新的实力。 在永庆坊项目编制过程中，万科出于村民的意愿，即保存了街区原有的建筑风貌和历史文化肌理，也引进了办公、特色商业等现代化要素，成为城市更新的标杆项目。

富裕的土地也是如此。 2007年由富力集团主导的广州猎德旧村改造工程，将使短短三年内饱受猎德村之苦的“城中村”成为广州第一个旧改新的“土豪村”。 但是，富力地产在去年改造茅岗村时，由于部分村民改造意愿不统一，2019年承诺交付的搬迁房至今尚未完工。

每个城市的更新项目都有自己的个性。 对此，全联房地产商会副秘书长、房信控股董事长刘凯在公开场合表示，公司在完成城市更新过程中，需要科技驱动能力、产业迭代能力、创意与设计能力、理财能力的综合能力。 只有“去地产化思考”，也许才能更新城市。

在政策扶持和土地资源匮乏的背景下，城市更新成为住宅企业参与一线房地产市场的重要途径之一。 随着城市化的快速发展，房企必然会通过城市更新进一步加大公司与城市的快速发展融合。