“如是金融研究院院长管清友：金融整顿已转移至房地产领域，房企要从开发人过渡到手艺人”

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9月26日，在每日经济信息(博客)主办的第十届中国价值房地产年会上，金融研究院院长、首席经济学家管理清友以“从宜居到宜居”为主题进行了演讲，阐述了房地产领域快速发展的现状和未来趋势。

管理者认为，房地产公司必须不抱幻想，从开发商转型为艺人。 未来不是大规模、摊牌、举债的时代，房企必须提高单体项目的融资能力、盈利能力。 “结构分化将成为整个房地产领域快速发展的第一优势，未来房地产价格、房企地区间的分化将越来越严重。 ”

管友在第十届中国价值地产年会上做了主题演讲

金融整顿转移到了房地产领域

中国房地产领域的金融整顿开始了。 管友分析称，年7月召开的中央政治局会议正式提出遏制资产泡沫，中国金融整顿的政策基调基本确立。 年，金融机构业务开始了实质性的整顿。

他强调，从2009年开始，监管观念发生变化，许多措施也相继实施，直接影响了许多金融机构，包括资源管理新规、影子银行和同业业务的完善等。 房地产领域在这期间也或多或少受到了间接的影响，但很多公司并没有迅速采取行动。 这是由房地产领域的快速发展逻辑决定的。

2008年全球金融危机后，房地产领域的快速发展逻辑发生了巨大变化，从建筑、建材业变为金融业。 管友指出，在这一过程中抓住高增长、高杠杆机会的人，可以高速发展、快速膨胀。 “当然，年后监管态度、方法的变化，意味着这一领域的快速发展逻辑再次发生了变化。 ”

“回过头来看，房企老了以后头脑清醒，认知清晰，行动迅速，现在还有点宽裕。 但是，如果认识到这个问题晚，调整慢，现在的状况就会相对不自然。”清友如是说。

清友表示，中国房地产领域金融整顿的标志是今年8月与房企融资对比提出的“三道红线”。 “以前从金融维度出发，没有直接为住宅企业设定指标。 这种监管方法的一些变化实质上是因为房地产金融作为金融业和金融机构进行了监管。 关于这些，无论是公司还是相关产业链中，工作人员都需要非常了解。 ”

“在‘房地产不炒’的大背景下，房地产监管的基本态势将持续相当长的时间，整个房地产领域迅速发展的逻辑有可能发生变化。 ”清友再次提醒，在这种情况下，无论是头部房企还是中小房企，降杠杆、摘杠杆都是必要事件。

清友说:“从个人公司来看，一定非常痛苦，但从宏观的角度来看，这给了我们很大的系统性金融风险。” 指出中央态度确定、坚定、手段十分有力，对公司应对不抱幻想是常态化的监管方法。

中国需求刚刚上升的人口开始净减少

事实上，房企面临的状况不仅是监管方法的变化，从诉求侧来看也开始悄然发生变化。

据管友介绍，中国的劳动年龄人口在年后开始净减少，刚需要的人口也开始净减少。 “除了住房贷款首付和资格限制等诉求的一些变化外，监管对诉求本身的限制也迫使整个房地产领域发生了变化。 在监管、诉求的两端给供给侧带来变化，在供给侧进行调整是必然的趋势。 ”

2019年1月，当时的国家统计局人口与就业统计司司长李希如表示，目前我国人口快速发展正处于重大转型期，随着年龄结构的变化，我国劳动年龄人口的数量和比重从年开始连续减少了7年，7年减少了2600多万人。 受劳动年龄人口持续减少的影响，劳动力供给总量减少，年末全国就业总量也首次减少，预计今后几年将继续减少。

清友正在演讲

清友指出，从诉求的角度看，中国房地产领域目前正从“宜居”向“宜居”转型。

“什么叫能住？ 中国人均住宅建筑面积大致为37平方米，人均平均招聘面积大致为20平方米。 房地产领域整体市场化20年，其中过去10年是金融化的过程，我们人均住宅建筑面积、人均1~1.5套水平，基本达到了全球基本平均水平，基本实现了宜居目标。 ”

管友说:“我认为中国的房地产在规模、数量、速度方面都是世界一流的，但在居住环境、建筑质量方面还没有达到世界一流。 ”。

管友表示，中国民众( 々(603883股吧)的改善性诉求仍然非常强烈。

他分析说，中国人均建筑面积约37平方米，人均平均招聘面积仅为20平方米。 也就是说，在人口密度和中国差不多，比中国还高的国家，他们的人均招聘面积比中国还高。 中国人有住在单元房、羽绒房、鸽房、公寓房的习性，但人口密度比我们大的像日本，他们很多住宅的形式是独门独户、独门独户。

“我们的单元房和别墅之间没有中间的过渡产品。 这有很多理由。 有我们住宅类型多、复杂、历史路径依赖等原因。 从目前的住宅结构来看，从我们的统计来看，商品房在整体住宅供给中面积刚刚超过1/3。 也就是说，在城市更新、老化住宅的改造方面，空之间依然很大。 ”

成为不动产领域和制造业模式

清友认为，在这种背景下，房地产领域将从过去金融业的快速发展模式转向制造业的快速发展模式。 “很多人都说房地产开发商靠房价上涨赚钱是第一位的，但在金融业的快速发展模式下，开发商赚钱的不是房价的上涨，而是资金的高周转，实质上是一场杠杆游戏。 ”

他强调说，从公司的角度来说，这个游戏是扯就扯，迅猛发展就迅猛发展，但今后再也没有这样的机会了，未来房地产领域的商业模式、融资模式已经发生了变化。

“房地产领域的工作人员，无论主观愿意还是不愿意，都必须搞清楚，这不是一个政策友好的环境。 另外，中国大城市的房价，从绝对价格到相对价格，在世界主要城市中确实处于世界一流的地位，大城市的房价确实非常高。 而且，央行目前非常确定，即使在今年疫情控制准利率下降的背景下，房贷利率仍与准利率下降隔离。 ”。 清友是这样说的。

但正如管清友也指出的那样，房地产领域并非没有快速发展的前景。 由于房价还有支撑，改善的诉求依然存在，土地供应也比较不足。

管清友认为，我国城市化速度还在加快，20世纪80年代以来限制了大城市的快速发展，鼓励了中小城市的快速发展，目前集中快速发展大都市圈、城市群是一大变化。 除北上广深这几个超大城市外，中国城市的快速发展目前基本上正在降低门槛。 在城市化的过程中，我们发现中国还有2亿人没有实际城市化。 也就是说，实际城市化率和名义城市化率的差异是中国房地产领域快速发展的最大支撑。

管友说，中国的土地供应也比较稀少，未来的政策住宅用地供应仍然受到严格限制。 “从统计上看，近几年住宅用地占有率已经下降了15%左右，这也是导致过去十几年房价居高不下的重要原因。 ”

“我认为房地产领域整体快速发展的逻辑发生了变化，房地产价格的走势也发生了变化。 过去20年，房地产市场整体走势，从价值趋势来看，基本上涨得越少，越涨越涨。 “房地产不收购”提出后，特别是年后，整个房价进入高位清理期，未来房价走势将因地区、板块不同、项目不同而越来越严重。 ”。

“像过去十几年一样，各地持续涨价和降价，一线城市扩大到地方城市，二线城市扩大到三线城市的现象今后很少发生。 而且一线、二线城市的房价波动周期开始错位，错位越来越大，同一城市不同项目之间的价格差异越来越大。 ”。 清友强调。

他还提醒房地产公司必须调整开发思路，从开发商转型为艺人，“房企必须提高单体项目的融资能力、盈利能力，而不是上规模、小摊、上杠杆的模式。 从再生的立场来说，最晚从明年开始房企就应该这样做，但很遗憾，多家房企没有这样做。 的分化，将成为整个房地产领域未来快速发展的首要优势。 ”

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封面图片来源:每日经济信息