“从人口流向看房价走势19年人口迁徙大盘点”

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作者:

梁中华(宏观首席解体师( (/h/) )。

吴嘉璐(宏观研究助理(/h/) )。

在房地产市场、区域经济的快速发展中，人口仍然是非常重要的变量。 我们团队继续跟踪国内人口的流动趋势，消除人口自然增长后，2019年我国人口流动更加集中。 在劳动年龄人口持续减少的大背景下，各地的掠夺政策也愈演愈烈，我国房地产市场总量下降，结构分化的特征也越来越明显。

中泰宏每周第79期

摘要

1、广东浙江继续处于领先地位，“二八现象”越来越突出。 2019年，我国人口迁移的方向进一步加强了年的大趋势，持续呈现出“东迁”和“南下”的特点。 但是，人口流动更加集中，70%以上的人口迁移到浙江和广东，“二八”现象越来越突出。

2、省内层面:继续向核心城市集中。 在各省内部，省会等少数城市面临人口净流入，大多数城市面临人口净流出的压力。 浙江90%以上的净流入人口流向杭州和宁波，广东主要流向深圳、广州和佛山。

3、“夺人”愈演愈烈，新一线明显发力。 从城市层面来看，一线城市生活的人口持续流入，三四五线城市生活的人口持续流出。 18年“掠夺”战争比较成功的安徽省和西安市，19年人口迁移规模明显放缓。 核心城市都开始加入“掠夺”队伍，将来中小城市的人口流失压力将会更大。

4、小城市持续流失，房地产调整压力较大。 随着房地产刺激的退出，人口对房价的影响也越来越明显，在人口持续流失的地方，未来房价调整的压力将更大。 在人口流入的城市，房地产市场可能也有不同的表现。 受教育程度高的人口流入对房价上涨更为明显，深圳就是一个例子。

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浙江省继续走在前列，“二八现象”越来越突出

2019年，我国人口迁移的方向进一步加强了年的大趋势，持续呈现出“东迁”和“南下”的特点。 2019年，中国东部省份人口净流入规模超过150万，但按秦岭-淮河线划分南北方，南方省份人口净流入达到167万。 而且东部和南方省份的人口迁移规模比去年进一步增加。

从具体省份来看，人口流动更加集中了。 2019年浙江和广东的人口净流入规模达到84.1万人和82.6万人，在全国水平上遥遥领先。 根据我们的计算，超过70%的人口迁移到浙江和广东，但前两年只有60%左右。 与其说人口流向了东部和南方省份，不如说更加集中流向了广东和浙江省份，“二八”现象越来越明显。

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省内层面:继续集中在核心城市

从省内迁移情况来看，与去年一样，人口继续集中在省会和“双子星”类核心城市。 在各省内部，只有省会等少数城市面临人口净流入，大多数城市面临人口净流出的压力。 例如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等，基本上只有1-2的城市生活人口净流入，其余城市生活人口净流出。

而且在各省内的核心城市，2019年也出现了非常明显的分化。 以福建为例，厦门和福州的人口净转入量分别为5.37万人和2.76万人，差别不大。 虽然2019年两个城市差距明显拉开，厦门的净迁入量达到13.3万人，但作为省会城市的福州的净迁入量只有0.8万人。 这表明，由于经济和政策的因素，人口的地区间分化正在加剧。

即使人口流入大省，也并不是“各地开花”。 以浙江为例，2019年人口净转入规模居全国第一，浙江11个地级市中，有4个城市人口净流出。 剩下的7个城市是人口净转入。 但从规模来看，浙江省净流入人口大部分流向杭州和宁波。 其中，杭州人口49.35万人，宁波人口30.07万人，占省内各地市净转入总量的90%以上。

人口流入的另一个大省广东省的情况也相似，大部分人口流向深圳、广州、佛山，其他城市人口迁移规模相对较小，有些城市还在流失。

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“夺人”愈演愈烈，新一线明显发力

从各等级城市的情况来看，一线城市人口持续净流入，在三、四、五线城市生活的人口持续流失。

在一线城市，北京和上海仍保持人口总量控制政策，深圳和广州继续保持人口净流入。 2019年北京人口继续净转出，但净转出规模从去年的22万人缩小到6.3万人。 上海维持着人口的净流入，但规模不到1万人。 另一方面，深圳和广州的人口大幅流入，2019年广州的净流入者达到了25万人。 深圳没有公布人口自然增长数据，但根据常住人口的增加量推算，预计净流入量也将达到30万人左右。

新一线城市加入了“掠夺”战争队伍，近两年来人口转入规模明显增加。 例如杭州、南京等新一线城市，除了经济吸引力外，在人才吸引政策方面也不断加大力度，不仅落户政策放宽，还在人才补贴、租房补贴、购房补贴等多方面提供了相应的待遇。 年，新一线城市人口不到90万，但2019年上升到140万。

年的时候，“夺人”最成功的是安徽省和西安市。 年安徽省各地的人才政策大幅放宽，但那一年也是安徽省人口净流入的顶点。 但是，这一盛况只维持了一年，2019年安徽人口净流入明显放缓，净转入规模低于年前水平。 从地方市级来看，年安徽省内各市基本都是人口净流入，但2019年已有6个地方市人口净流出。 西安也很像。 2019年还有13万人口转入，但与去年的32万人相比明显较晚。

这表明，要持续带动人口增长，仅靠高额的人力资源政策是不够的，重要的是要看到经济和产业的持续快速发展。

大部分三四五线城市，继续面临人口净流失的压力。 而且，在我们统计的206个城市中，即使不排除人口自然增加，2019年也有28个城市的常住人口出现负增长。

我国劳动年龄人口已经连续6年负增长，这意味着我们已经进入了人口存量竞争的时代。 核心城市已经开始加入“夺人”队伍，未来中小城市生活人口流失的压力将会更大。

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小城市持续流失，房地产调整压力大

长期以来，人口一直是影响房价的重要因素。 正如日本在90年代以前房价上升一样，也适应了劳动年龄人口增加、城市化率急速上升的时代。 90年代以后，房价明显下跌。 有房地产泡沫破灭的因素，为什么这么长时间都没有房价回来呢？ 或者关键是，日本的劳动年龄人口在90年代中期达到高峰，之后持续下降； 90年代以后，城市化率速度也大幅放缓，支撑房价的人口基本面发生了明显变化。

我们也统计了-2019年中国各地房价涨幅和常住人口的一些变化，发现两者有一定的正相关。 随着房地产刺激的退出，人口对房价的影响越来越明显，人口持续流失的地方，未来房价调控压力将更大。 其实，中小城市房地产市场的调整压力，自去年以来一直持续显现。

即使都是人口流入的城市，房地产市场也可能有不同的表现。 wang等人()利用中国城市非户籍人口占有率和房价数据进行分析，发现地区间人口迁移每增加1%，房价就会上升0.7%。 研究表明，并非所有人口的转入都对房价有推高作用，受教育程度较高的人口转入对房价的影响更大。

这也可以解释为什么最近深圳的房价上涨压力会比较大。 2019年深圳常住人口增加41.2万人，其中常住户籍人口增加40万人，常住非户籍人口仅增加1.13万人。 扣除人口自然增长后，常住非户籍人口可能会减少。 这意味着，不仅是去年深圳的农民工转入，转入的人口大多是符合落户条件的引进人才，这部分人口的转入对房价的推高作用更为明显。

因此，往前看，在我国劳动年龄人口持续减少、政策刺激减弱的大背景下，房地产市场的调整压力越来越大，各地的掠夺政策也越来越激烈，房地产市场的结构特征也越来越明显。

风险提示:经济下行，政策变化。

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