“解读城镇化会议：房企受惠“因地制宜”的城镇化”

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12月12日至13日，与中央经济实务会议配套的中央城市化实务会议，同样不谈房地产调控，将城市化建设的核心全部归还市场。

以人口城市化为核心，支撑城市综合承载力的提高，以城市群为主体形态，保证推进客观公正的制度改革。 国际金融论坛城市化研究中心主任易鹏概述了城市化的内涵。

作为中央城市化实务会议的列席参与者，全国社会保障基金理事会党组书记、中央银行行长戴相龙观察到，会议的调整将引起城市化的一系列核裂变。 其中，城市化中的区域布局优化，迫使住宅企业调整战术布局和产品定位。 对住宅企业来说，其中既有机会，也有挑战。

自然生长，因地制宜

中央城市化实务会议公报中，最大的要点是否定了过去的大规模解体、人为的城市建设的构想。

公报指出，城市化是现代化的必由之路。 但是，他说，城市化是自然的历史过程，不能通过行政命令阶段性地加码或阶段性地评价，也不能急于求成、拔苗助长。

会议认为，户籍人口城市化水平必须稳步提高城市土地利用效率、城镇建设区人口密度； 必须以以人为本的城市化为主体形态，促进大中小城市和小城市合理分工、功能互补、协同快速发展，尽量减少对自然的干扰和损害，节约土地、水、能源等资源集中利用。

会议特别强调推进城市化，注意解决市场和政府的关系，使市场在资源配置中反复发挥决定性的作用，同时更好地发挥政府在创造制度环境、制定快速发展规划、建设基础设施、提供公共服务、加强社会治理等方面的作用 这说明本届政府要拔苗助长，不以人为城市化，而是以市场方法促进城市化自然增长。

同时，会议确定中央制定大政方针，明确城市化总体规划和战术布局，地方从实际出发，贯彻落实总体规划，制定相应规划，创造性地开展建设和管理工作。 其中中央制定大政方针，地方创造性地开展建设和管理工作，清楚地表明了中央放弃统一宏观调控的决心。

公报中曾两次提到因地制宜，这与过去地方要求完全遵循统一做法形成鲜明对比。

以人为本、借力、和谐快速发展是城市化的三个关键。 在天津担任市长五年的戴相龙对城市化建设有很深的了解。 城市化建设要统一规划，也要比较大城市、中等城市、小城市和城镇的不同优势进行建设。 最重要的是抓好规划，处理好城市定位、产业集聚、现代交通、社会快速发展和生态环境等重大问题。

如果中央城市化会议提到的政策能够落实，对不再受管制政策束缚的房地产公司来说是个好消息。 住宅企业可以根据市场形势积极应对，比较高效地配置资源，长时间有序地进行公司规划和快速发展，无需担心突然的宏观调控对市场的冲击，也无需担心公司快速发展带来的变量。

机会:房地产长时间的动力

劳动力从农村转移到城市，这部分人一定需要住房，对房地产的诉求肯定会越来越大。 经济学家林毅夫认为，在城市化进程中，房地产一定是重要的支柱产业。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，城市化的推进将带来越来越多的住房诉求，如自住和改善性诉求、小区房地产、商业房地产、旅游房地产和老年居住区建设等。

从短期来看，减少工业用地，适当增加生活用地，特别是居住用地，将促进一二线城市房地产业务的快速发展。 年，房地产的快速发展仍然火热，但随着供应量的增加和保障性住房的增加，房地产价格的涨幅有可能得到抑制。

在此背景下，未来产业园区的快速发展也将与城市化密切结合。 湖北省九州通置业快速发展有限企业董事长张仁天告诉中国房地产新闻记者，在新型城市化进程中，现代乡村型、园区开发型、旅游导向型、产城融合型在不同城市有不同的快速发展途径。

该政策咨询研究部总监张雄大表示，对一二线城市，要充分利用土地，增加土地供给，缓解紧张的供需。 对于三线城市，要适当收紧土地指标，防止因土地供应量大而超出需求供给的鬼城空城市现象。 一线城市、核心城市及其周边中小城市，可以统一用地，促进区域产业、经济和市场一体化，发挥区域内中心城市和周边卫星城市的互利作用。

从长远来看，中央城市化实务会议确认二三线城市是新型城市化的突破口。 另外，以城市群为轴心的城市化快速发展路线已经明确，城市群的目标定位基本确定。 信息表明，城市群建设有三个层面。 一个是基本完成的11个城市群，另一个是正在建设中的14个城市群，三个是7个潜在的城市群。

据中国社会科学院估算，到年前和2030年前，全国需要市民化的农业转移人口总量将分别达到3亿人和3.9亿人。 根据联合国开发计划署发布的《中国人类快速发展报告》，预计到2030年，中国将新增3.1亿城市居民，城市化水平将达到70%。

这说明在二三线城市和未来城市群中，城市化将给房地产带来10~20年的快速发展机遇。

住宅企业内部和外部的双重挑战

城市布局优化、城市群协调快速发展，将带来住宅企业地域布局和产品定位的变化。 不愿挂名的房企高管对记者表示，一线开发公司将进一步扩大全国化布局，特别是在一二线城市的竞争更大。 三线城市随着产业引进、人口引进、基础设施投资，将会有越来越多的开发公司进入。 全国百强县特别具有快速发展的潜力。 在这些人看来，很多已经进行全国化扩张的开发公司，都会以现有的进驻城市的据点为中心向周边辐射。

未来房企的作用不仅是建造房屋，更是管理顾客过上好日子。 绿城房地产集团副总裁柴宏达表示，房地产开发以住宅、商业、办公楼等实体空为最优先产品，将在此基础上转向构建比较人的服务和持续运营的现代服务业。

但是，这次变革的机会，也对住宅企业提出了挑战。 集中体现为土地利用集约化、项目建设节能环保、园区与生态建设融合，特别要摒弃过去不考虑或很少考虑建设后人集聚和产业集聚的单纯建设方法，赋予园区持续的生命和集聚能力。 我个人很看好新型养护、休闲、养老产业的房地产，充分利用本土特色，完善服务设施，提高服务品位&lsquo； 活生生的新假期和旅游业房地产。 柴们说。

在宏观方面，城市化的政策和配套政策能否顺利落地，如何比较有效地执行，目前还没有成功的经验。

其次是资金问题。 中国经济体制改革研究会高级研究员管清友认为，中长期城市化融资如何与当前面临的地方债务风险相协调，是一个严重的问题。

最后，未来干部绩效考核不仅是gdp论的英雄，地方债务也纳入考核范围，但能否治理好这样的系统性问题还需要注意。