“上半年全国要点城市首要商圈写字楼租金指数环比下跌 供求承压催化商业地产业态融合”

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年上半年，由于新冠引发肺炎疫情的影响，居民生产生活受到限制，费用活动减少，商业地产市场面临挑战。 行业内部监督机构的数据显示，从上半年监测到的重要城市市场形势来看，商业房地产的短期供需普遍受到挤压。

业内分析认为，商业地产市场逐渐进入库存竞争阶段，疫情后新常态和互联网技术的新应用将加速商业地产新领域的快速发展格局的形成。 另外，生产生活秩序的不断恢复和新经济、新动能的快速增长，推动了商业房地产领域不断创新的业务模式，焕发出新的生机。

要点城市短期的供需压力

7月初，根据世邦魏理市公布的数据，年上半年北京写字楼市场总新增供应量仅为12.1万平方米。 第二季度的租赁活跃度有所恢复，但市场上公司退租、租赁面积缩小等现象仍在持续。 由于持续严格控制疫情影响，二季度末办公楼整体空搁置率上升至15.5%，为去年三季度以来最高值。

世邦魏理市华北区顾问和交易服务办公楼租户部主管张毓苏指出:“疫情反复的不确定性和今年的经营价格压力仍在抑制市场新的租金诉求。” 该机构预测，随着下半年新增供应集中量，办公楼空的安装率将进一步上升，租金仍处于下行通道。

实际上，不仅是北京写字楼市场，也面临着压力。 从全国一二线城市办公楼租赁市场的整体表现来看，尽管二季度国内经济逐渐回升，但当前国外疫情对世界经济的巨大冲击仍在持续。 在这种背景下，截至二季度末，主要城市主要商圈写字楼市场诉求普遍下降，租金环比普遍下跌。

行业认为，从目前商业租赁市场的表现来看，今年上半年疫情得到比较有效的控制，支出市场正在复苏，但国内经济、支出市场和实体商业恢复到去年同期水平尚需时日，商铺租赁水平短期内仍面临压力

根据中国房地产指数系统商铺租赁指数，对全国主要城市主要商城和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据显示，年上半年，一二线15个主要城市主要商城和主要商圈(购物中心)的商铺租赁水平整体下跌。

具体来说，上半年以15个主要城市100条商业街为样本估算的“百大商城(百街)”商铺平均租金)”为25.1元/平方米/天，比上个月下跌2.41%。 以100家典型购物中心为样本构成的“100家购物中心平均租金”每天26.8元，比上个月下跌1.09%。

上半年全国主要城市的主要商圈办公楼租金指数也同样下跌。 根据中国房地产指数系统的调查数据，年上半年，15个城市主要商圈办公楼租金整体水平累计下跌2.38%。 其中，二季度平均租金为4.8元/平方米/天，环比一季度下跌1.54%。

从上涨个数来看，样品商城，租金比上个月下跌12.1%，比上个月下跌83.3%，4.5%的商城租金与前期持平。 在样品商圈(购物中心)，租金比上个月上涨14.7%，租金比上个月下跌84.2%，1.1%的商圈)购物中心)的租金与前期相同。

与未来市场相比，中国指数研究院方面认为，尽管疫情防控工作进入常态化防控阶段，但对经济的影响将在短期内持续。 在国内经济、支出市场、实体商业复苏尚需时日的背景下，商铺租赁水平、写字楼景气指数等指标短期或持续下行。

加快“在线·离线”业态的融合

今年以来，受疫情影响，网络购物已成为居民费用的重要方式，实物商品网上零售额占有率持续上升，网上费用对网上实体商业经营造成了一定的冲击。 疫情将推动新兴业态持续扩张，推动零售商业公司实现线上和线下加速融合快速发展。

中国指数研究院相关分析师表示，在“互联网+”的背景下，“千禧一代”“z一代”将成为支出市场的主流，支出习性的变革导致商业地产企业广告积极接受大数据、人工智能等科学技术，快速发展线上的

“随着互联网技术迭代的迅速发展，客户对费用的体验诉求逐渐增加，推动了业务业态和产品的升级。 ”该分析师表示，受疫情影响，购物中心改变了直播经济自古流传的销售模式，创新费用场景，将卖场搬到网上，不仅会给客户带来全新的购物体验，还会带来实体上的全新体验 国内疫情逐渐控制，购物中心营业时间延长，通过夜间经济促进实体商业复苏，体验式支出和餐饮业态结合精细运营，形成实体商业新的增长点。

“未来商业房地产公司收益的增长将不再局限于单一渠道和单一产品或服务形式，公司必须加快融合线在线同步的快速发展。 此外，加大网络营销投资和比重，推动营销模式持续升级，平衡短期渠道限制给公司带来的经营风险。 ”。 这个人指出了。

与此同时，商业地产具有开发周期长、资金投入大的优点，在新冠肺炎疫情的影响下，一些商业地产公司面临着经营困境。 在这种背景下，上半年商业房地产公司之间的资本并购依然活跃。 从短期来看，一些商业房地产公司面临现金流压力，选择出售公司股权与领域龙头公司合作。 从收购方来看，部分规模的房企通过公司股权收购，实现了住宅房地产业务和商业房地产业务的协同发展，推动了公司的规模化成长。

下半年的复兴势头正在加强

随着商业房地产市场逐渐从增长阶段过渡到存量时代，更多的商业房地产公司关注商业项目的运营和产品价值的提升，以适应互联网浪潮下费用模式的不断变化。 业内人士认为，在后冠状病毒时代，新技术的应用逐渐成为公司的选择方向，商业地产面临着新领域的快速发展格局。

(/h ) ) ) )值得一提的是，在上半年，尽管实体生意整体受到打击，但特别是餐饮、体验类业态所占比例较高的购物中心，客流量锐减，营业收入下降，店铺(/k0/) ) 以连锁便利店、小型生鲜超市等为代表的社区商务不仅受疫情影响小，其商业价值在疫情期间反而得到了一定的提高。

另外，商业地产公司借助互联网东风，通过数字化的快速发展逐步完善全渠道的商业运营模式，提高经营质量和运营水平已成为领域的快速发展趋势。 在领域，5g技术的应用将加速商业地产运营的数字化转型、商业智能赋予的新模式，最终将对商业地产的运营管理带来巨大的变革。

戴德梁行研究院首席政策拆解专家魏东说:“随着新的基础设施建设的深入，新的科技新技术得到广泛应用，5g、人工智能、大数据、产业网络等技术实现了智能制造、智能能源、智能医疗、智能医疗、智能医疗 城际高铁/轨道交通、特高压和新能源充电站的快速发展将比较有效地补充现有的基础设施，对费用和城市群的快速发展起到积极的促进作用。 ”。

随着疫情逐渐得到有效控制，再市场化进程稳步推进，在支出促进政策的支撑下，目前国内经济逐渐释放出内需潜力。 随着耗资市场活力的恢复，实体商业和商户经营也有望逐渐恢复到正常水平。 行业方面，未来我国主要城市的商业房地产市场有望逐渐恢复稳定运行态势。

7月中旬，世邦魏理市进行的一项写字楼租户调查显示，71%的受访者预计未来6个月国内商业环境将有所改善或稳定。 该机构认为，下半年市场复苏势头有望进一步增强。 其中，科技、制药、内资金融公司表现出强大的扩张诉求，在线教育机构也将成为租赁诉求的新动力之一。 (记者(/h/)高伟) ) )。