“电子新闻、新材料、先进制造……今年将有一批重大外资项目落地”

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殷嫲牝/拍彭春霞/制图

证券记者康殷张嫲

《海南自贸港建设总体方案》于6月1日发布，但与房地产基本无关。

关于房地产，“方案”只有一句话，就是“支持住房租赁金融业务创新和规范快速发展，支持房地产投资信托基金( reits )快速发展”。

这与超过两年的限购政策持续陷入“冰封”之下的海南楼市基本相同。 以自由贸易港建设为契机，海南近两年来以“壮士断臂”的决心正在经历房地产化运动。 今年一季度，海南省非房地产投资比去年同期增长14.8%，非房地产投资占全省总投资的比例为62.2%，为年来首次超过60%。

6月8日，海南省党委书记刘赐贵在谈到海南将严格执行房地产调控政策时表示，将严格控制房地产。 海南的不动产在外面只建造自己想要的，并不是成为不动产的加工厂。 土地有限，历史上也有教训，所以在构建现代化产业体系方面并不单一。

一位海南地区top5房地产项目销售负责人对证券时报e企业记者表示，自贸港政策出台后，当地居民感受到海南的潜力，来看房的人数确实增加了。 海南以外的居民开始咨询无限制购买的写字楼等商业房地产，关注未来的上涨空期间。

附加代码的购买限制

6月6日，证券时报·e企业记者来到海口市政府所在的西海岸区域，新楼盘层层叠叠，规划规则道路，但行人稀少，车辆稀少。 不仅是位于地区中心的远大街道购物中心，剩下的街道都相当冷清。

经过10年的快速发展，海口西海岸的区域还应该聚集人气，这其中有交通远、就业机会不足的因素，也有房地产被候鸟型投资者主导的核心。 市场拆解调查显示，养老度假者和投资者占65-70%的购房人群，西海岸地区楼盘点灯率极低。

海南房地产过去超快速发展留下的阵痛，依然历历在目。 但是，从去年4月开始，岛外投资者进入约翰的路径直接关闭了。 年4月22日，海南省委办公厅、海南省政府办公厅联合下发《关于进一步稳定房地产市场的通知》，对海南房地产实施了全域限购。

疫情期间，今年3月海南进一步推行“现房销售”政策。 从3月8日起，严格执行当地居民多套住房限购政策，对在本省拥有2套以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止出售安居住房和商品房。

在监管不断加强的情况下，市场稳步降温。 “特别是今年3月海南全国首次推行住房销售的政策在疫情期间，业内反应较大，表明了海南政府调控房价的决心。 ”海口市房地产业协会秘书长王路说。

年，海南省商品房销售额更新为2713.7亿元，比去年同期上涨82.1%。 但年，该指标急剧下降23.2%； 到了2019年，海南商品房销售额比去年同期持续减少38.8%。 今年头四个月，海南商品房销售额再次从45.1%萎缩到224.91亿元。 销售额与去年同期相比逐年扩大。

回顾海南省房地产调控的历史，海南省书记刘赐贵省党委6月8日表示:“从年开始对房地产提出‘两个暂停’。 一个是暂停地，另一个是有土地的房地产商暂停了。 因为当时房地产商手上有几十万亩可供商品房建设使用的土地资源。 当时海南有两万多个房地产商。 在很多市县，通过在不动产出售地建造住宅获得税收，获得固定资产投资。 之后，市县的2/3废除了固定资产投资审查和财政收入审查。 实际上对各市县的房地产产业施加了根本性的限制。 是为了切实落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的理念。 ”

海南大学政治管理学院研究员夏锋认为，历史上任何地区和城市完全依赖房地产的快速发展都是不可持续的，多次“租房还是炒房”是为海南自由贸易港建设的快速发展而调整，摆脱房地产的依赖。

冰封状态

“全域限购后，其他市县新盘市场几乎没有符合条件的买家，销售量和销售额缩小到以前的30%以下。 ’一位海南地区top5的房地产项目销售负责人说。

走在海口街上，过去密集的中介店几乎不营业了，一些开店的店内空空无一人。 海口卖楼盘，在大型营销中心空荡秋千。 “由于限购政策，岛内外的投资者在空之间消失了，只有一部分海南当地的刚需客人来看房，但这样的诉求始终有限。 ”前面提到的项目销售负责人说。

根据海南省统计局的数据，年前4个月，19个市县中，有9个销售面积不足1万平方米的市县。 销售额不足亿元的有8个市县，大部分集中在海南中部和西部地区。

在海南楼市重镇海口，附加费的购买受到限制，但当地供求客和改善型的当地诉求依然强烈。 6月6日，海口加盖了比旁边江东新区楼盘新的现房，当天上午基本售罄。 “如果地域足够好，有地域特征的话，在海口和三亚还不愁卖。 ”

2019年，海口市年销售面积达到440.56万平方米，同比上涨12%； 销售额约为677.8亿元，比去年同期上升30.2%。 前面提到的项目销售人员表示，由于独手楼存在限价，地区好的新盘仍由海南本地刚需客户手中。

但是，相似的“笋盘”毕竟只是少数，越来越多的中小地产商面临着限购后脱化的压力。

除了买家减少之外，这两年海南的新商品住宅供应地非常少。 金融研究院报告显示，2019年海口、三亚商品住宅用地共只供应790亩，平均除化周期降至11个月，如果没有新的供应，目前库存只能支撑不到1年半的销售。 据王路介绍，目前海口新房库存已经见底，库存在5个月左右。

越来越多的土地变成了产业用地。 根据《海南省年度重点项目投资计划》，海南省每年安排105个省重点项目，总投资3772亿元，年度计划投资677亿元。 可以预见，未来海南产业园区建设将加快。

此外，自贸港整体方案在文旅方面给予了很大的政策倾斜。 方案确定大力发展旅游业，支持文化旅游产业园建设，快速发展特色旅游产业集群，培育旅游新业态新模式，建立全球旅游示范省，对具有稳定现金流量的高质量旅游资产推进证券化试点， 支持住房租赁金融业务创新和规范快速发展，支持房地产投资信托基金( reits )快速发展。

“自由贸易港为了吸引越来越多的公司，坚决走住在家里不被炒鱿鱼的道路。 ’王路表示，未来，海南将增加产业用地和商业房地产用地的供给规模，住宅用地的供给将减少。 海南走“去住宅”的道路，主路线也从住宅不动产变为商用不动产、产业不动产。

未来红利

“海南的房地产领域与雄安相似，海南可能会遵循雄安的快速发展规律。 近两年来，海南妥善控制了房价。 预计海南将维持目前的房地产态度。 也就是说，住宅不会被炒鱿鱼，因为海南的特殊性，不会去除这条红线。 ”。 陈昊浙商证券认为，此次方案之所以未突出海南房价问题，首先是近两年海南房价调控效果显著，维持目前的房价调控力度是适宜的。

随着最近《海南自贸港建设总体方案》的出台，海南房地产销售活跃起来。 “《计划》带来的红利是有目共睹的，海南未来人口和经济总量稳步增长，这就是楼市上涨的潜力。 ’前面提到的海南房地产项目销售代表说。

自由贸易港政策出台后，海口部分热点大楼的游人流量有所增加。 前面提到的海南房地产项目销售负责人表示，海南本地刚需居民已经感受到海南的潜力，来看房的人数确实在增加，海南以外的居民开始咨询无限制购买的写字楼等商业房产，关注未来的上涨空之间。

“自由贸易港的建设需要很多基础和城市建设的投资和快速发展，这离不开房地产。 它包括商业大楼、办公楼、金融大楼等设施。 ”广东省房地产研究会执行会长韩世同向证券时报e企业记者表示，如果海南自贸港案提出后，转为新的房地产开发热潮，那方案一定会失败。

持续2年限购，限制土地开发供给，年永久停止中部生态绿色的对外房地产供给，限制海岸线开发。 海南省的新增供给不多，现有存量土地的价值将重新评估。

“我不应对2025年之前对自由贸易港建设的期望过高，但也不应对对未来的期望过低。 ”王路表示，2025年之前的自由贸易港正处于制度建设期，是越来越多的试错。 五年后的自由贸易港随着制度落地的成熟，海南将迎来制度红利的巨大快速发展变化。